※この記事は2020年に書いたものです。制度や数字は、その後に変わっている場合があります。
大家のプーさんです。
今回は、私が最も信頼している賃貸客付会社2社の特徴について書きます。
私は今、茨城県に物件を集める方針にしていますが、それまでは神奈川県のある市に物件をまとめようと考えていました。
そんな私が、最も信頼している賃貸客付会社はどこかと聞かれたら、次の2社に絞ります。
- ①神奈川県〇市の大手会社
- ②茨城県〇市の中小会社
一番求めるのは「客付けが強い」こと
この2社の共通点は、物件の近くに店舗があり、客付けが強いことです。
私が賃貸客付会社に求める条件は、この「客付けが強い」ことが一番です。
他にも、対応が細やか、人柄の良い方が多い、会社がすぐにはなくならなさそう、といった、あって欲しい条件はあります。
それでも、「客付けが強い」ことさえあれば、他は目をつぶれるくらい大事だと考えています（会社がすぐに倒産しそうというのは、さすがに困りますが）。
では、2社の特徴を書いていきます。
①神奈川県〇市の大手会社
【良い点】
- 会社が潰れない可能性が高い（市内の最大手で歴史もあるので、潰れないだろうと思います）
- メールの返信や電話の対応など、スピードが速い（人員の配置が整っている）
- 管理報告などがきっちりしている（私はこの会社に管理も任せています）
- 市内の最大手なので、集客力がとても高い
【悪い点】
- 付き合いやすいオーナーを選んでいる
- ADのある物件や、人気があって手間のかからない物件を優先する傾向がある
- 管理を任せなければ、恐らく客付けの優先度は低い
②茨城県〇市の中小会社
【良い点】
- 人柄がとても良い
- ADを下さいと言われたことが一度もない
- 修繕の対応を代わりにお願いしても、業者さんの安い見積書をそのまま転送してくれる（中抜きをしていない可能性が高い）
- オーナー側からは仲介手数料を取らない
- ボロボロで、クリーニングをしていない部屋でも決めてくれる
- 管理をお願いしようとしたら、人手不足だと断られた。それでも客付けは丁寧にしてくれる
- 儲けてやろうという感じが、まったくない
【悪い点】
- 以前からの問い合わせのお客さんを、恐らく追客していない（「あの方はどうなりましたか」と聞くと、「ああ、連絡していませんでした。電話してみます」となる）
- 入居日や契約日は、こちらから聞かないと報告がない（問い合わせが来ると、内見日は教えてくれる）
- 客付け以外の対応は、あまり速くない
このような形です。
2社を一言でまとめると
①の会社は、一言でまとめると、「お金を多めに積んで管理を任せれば、うまくまとめてくれる」会社です。
②の会社は、「相手の苦労に共感し、秘書のように寄り添って動けば、自分の物件を最優先で客付けしてくれる」会社です。
世の中で言われる素晴らしい客付会社、素晴らしい管理会社は、①です。私自身、とても信頼しています。
ただ一方で、出ていくコストも多いと思います。
反対に、②は放っておくと何もしてくれません。世の中的には、評価されにくい会社だと思います。
私自身、たまたま3月に2件立て続けに決まったので、「この会社は」と思って付き合いが深くなりました。それがなければ、「なんだこの会社は」と思い、別の会社に切り替えていたと思います。
そういう会社です。
少なくとも、以前の私なら、②の会社とは付き合っていなかったと思います。
※以前の私とは、専業大家になる前ということです。こちらが余計な心配をしなくても、うまくまとめてくれる①のような会社が好きでした。
これからは②のような会社と組みたい
②の会社の悪い点を、自分でも好意的に見ているのが分かるくらいの書き方になってしまいました。
今後は、②のような会社をできる限り見つけて、深い関係を築いていきたいと思います。
以前の私のように、②のような会社は選ばれないことが多いわけです。
ただ、地元でずっと続いている会社は、「少なくとも、何かしらのニーズがあるから、ここまで続いてきた」と考えられます。
ということは、必然的にライバルが少ない会社だということです。ライバルの少ないところと組むと、どの業界でも物事がうまく運びやすくなります。
また、実績が全てです。今のところ、月1件のペースで客付けしてくれる②の会社は、私にとってまさに救世主です。
言わないとやってもらえないこともありますが、「言えば嫌な顔をせずにやって下さる」のなら、こちらが忘れずに言えば良いだけです。
他の人が敬遠するこのひと手間で、私の得意なことと相手の苦手なことがうまくかみ合い、成果につながっていると思います。
電話1時間で、1人の客付けが決まる
DIYと同じ感覚かと思います。DIYなら、自分が動けば、材料費だけでリフォーム費を抑えられます。
同じように、今回のケースでは、内見が入ったという知らせが来た前後に、意識して電話などで秘書のような連絡を入れています。
そのぶん、私の手間はかかっています。とはいえ、正味1時間くらいです。
電話の合計1時間で1人の客付けが決まるので、今のところ私には相性の良い投資だと考えています。
今の私は、とにかく無駄をそぎ落として、検討中の物件がない限り、毎日やることがほぼないところまで来ています。
ですから、②のような会社に「これは〇〇ですけど、大丈夫ですか。お忙しいでしょうから、この電話でさっとご報告頂ければ大丈夫です」と1本電話をかけてフォローするくらいは、油のついたフライパンを1つ洗うより楽です。
特に、②の会社で抜けがちな部分については、私は賃貸管理会社の社長をしていたので、流れが全て分かります。
相手が弱いのはどの段階か。そこを察して、前もって自分がサポートするべきかどうか。
これは、私のように管理会社の経験がある人でなくても、自主管理やジモティーなどで自分で客付けをした経験のある方なら、うまくサポートできると思います。
今後は、②のような会社の近くに物件を集めるのが、資金の面でも、空室リスクの面でも、利回りの面でも一番良いと考えています。これからは、そこに力を入れていきたいと思います。
①のような会社とは、短期〜中期の目線で付き合う
では、①のような会社さんとはどう付き合うか。
①の会社は神奈川県です。茨城県と比べると、どうしても利回りは低く、ADやリフォーム費などのコストもかかります。
そのため、①に管理を委託している物件は、例外を除いて、全て売却しようと考えています（実際に、今売却活動中です）。
ただ、良い点もあります。①の会社さんは、ADや管理委託など、ある程度のコストの投下を求められるものの、空室を購入して埋めるという作業では、コストさえ見込めば確実な仕事をして下さいます。
その特性さえ見誤らなければ、空室の改善には役に立つと考えています。
今後も①の会社のエリアで物件は積極的に購入すると思いますが、全て短期〜中期の目線での購入になるかと思います。
利回り20%以下の物件は、修繕コストがかからない、一言で言えば「築浅」の物件でもない限り、長く持つより早めに利益を確定する方針です。
それより利回りが高い物件は、よほどのリスクがない限り、売却するより長く持つ方が大きなお金を運んでくれるので、長期で保有します。
コロナが落ち着いたら、②のような会社の開拓に力を入れ、そのエリアで利回り25%以上の物件を持てるように動いていきたいと思います。
得意は突き詰め、苦手は得意な人と組む
専業大家になって約半年ですが、だんだんと自分の得意な分野と苦手な分野が分かってきました。
得意な分野はとことん突き詰め、苦手な分野は得意な人と「直接契約」を結ぶのが一番良いと、あらためて感じています。
何ごとも、やってみないと分からないと思います。
大家以外のビジネスからは実質的に撤退したので、専業大家としての歩みは今年が1年目です。
ここから3年間は、ひたすら経験を重ねて、何が自分の伸ばすべき分野なのかを知り、大きく育てていけるように頑張りたいと思います。
まとまりのない文章になってしまったかもしれません。文章を書くのは難しいものですが、このブログを通して、少しずつ上手くなれたらと思っています。