広告に載っている利回りを、空室と経費、買うときの諸費用まで入れて計算し直すためのツールです。ローンの返済と税金は計算していません。返済したあと毎月いくら残るかは、収支シミュレーターで確かめて下さい。
目標の利回りを入れると、その利回りになる価格の上限も逆算します。値段の交渉を考えるときの目安として使って頂ければと思います。
① ここに入れる
例の数字（架空の物件）が入っています。変えるとすぐ計算し直します。「？」で説明と目安が開きます。全角の数字でも入れられます。
物件と家賃
売り出し価格か、買う予定の価格を入れて下さい。仲介手数料や登記の費用などは、ここには含めず、下の「購入時の諸費用」で入れます。
全部の部屋が埋まっているときの、1年分の家賃です。月の家賃の合計に12を掛けた数字で足ります。
販売図面の「満室想定」には、空いている部屋の見込みの家賃が入っています。その家賃が近くの相場より高くないかは、別に確かめて下さい。
1年のうち、空室で家賃が入らない割合の見込みです。100％からこの数字を引いたものが稼働率（埋まっている割合）になります。
目安：5〜15％くらいで見ることが多いと言われますが、地域や物件によってかなり違います。満室の前提で見たいときは0を入れて下さい。
年間の経費
管理会社に払う委託料の1年分です。区分マンションなら、建物の管理費と修繕積立金もここに入れて下さい。
目安：委託料は家賃の3〜5％ほどと言われることが多いですが、会社や契約の中身によって違います。
退去のあとの原状回復や、設備の交換・小さな修理にかかるお金を、1年あたりにならした見込みです。
外壁や屋根のような大きな修繕は、何年かに一度まとめてかかります。気になる方は、その分を年数で割ってここに足して下さい。
固定資産税と都市計画税を合わせた、1年分の税額です。売主さん側の納税通知書の金額を、仲介の業者さんに聞くのが確実です。
火災保険と地震保険の保険料を、1年あたりにならした金額です。何年分かをまとめて払う場合は、年数で割って入れて下さい。
共用部分の電気代・水道代、清掃、入居者さんを決めるときの広告料など、上のどれにも入らないお金です。
売主さん側の資料の収支には、修繕費や広告料が入っていないことがあります。抜けている項目がないか、一度見直して下さい。
管理費、修繕費、固定資産税、保険料などをまとめて、空室を引いたあとの家賃の何％になるかの見込みです。項目ごとの数字が手元にないときに使って下さい。
目安：家賃の2割前後で見る方が多いようですが、物件によって大きく違います。区分マンションは管理費と修繕積立金がかかる分、高めに出やすいかと思います。
購入時の諸費用
物件価格とは別に、買うときにかかるお金です。仲介手数料、登記の費用、不動産取得税、ローンの手数料、火災保険などが入ります。
目安：物件価格の7〜10％ほどと言われることが多いです。売主から直接買う場合は仲介手数料がかからないので、低めになります。
業者さんから諸費用の見積もりをもらっているときは、その合計を入れて下さい。買ったあとに届く不動産取得税も、忘れずに足して下さい。
② 利回りがここに出ます
実質利回り（空室・経費・諸費用を反映）
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表面利回り（満室）
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空室を引いた表面利回り
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表面と実質の差（ポイント）
–
内訳を見る
1年間の家賃と経費
| 満室のときの家賃 | – |
|---|---|
| 空室で入らない分 | – |
| 実際に入る家賃 | – |
| 年間の経費 | – |
| 経費を引いたあとに残る家賃 | – |
買うのにかかるお金
| 物件価格 | – |
|---|---|
| 購入時の諸費用 | – |
| 合計 | – |
計算式を見る
表面利回り（満室）
年間家賃（満室）÷ 物件価格 × 100
広告に載っている利回りは、たいていこれです。空室も経費も引いていないので、物件どうしを比べるための目安と考えて頂いて良いかと思います。
空室を引いた表面利回り
年間家賃（満室）×（100 − 空室率）÷ 100 ÷ 物件価格 × 100
見込んだ空室の分だけ、家賃を減らして計算した数字です。
実質利回り
（実際に入る家賃 − 年間の経費）÷（物件価格 ＋ 購入時の諸費用）× 100
経費を「家賃の％」で入れたときは、年間の経費 ＝ 実際に入る家賃 × 経費率 で計算しています。諸費用を分母に入れずに計算する資料もあるので、比べるときは何で割っているかを確かめて下さい。
価格の上限（③）
実質で出すとき（諸費用を％で入れた場合）：経費を引いたあとに残る家賃 ÷（目標利回り ×（1 ＋ 諸費用の割合））
実質で出すとき（諸費用を金額で入れた場合）：経費を引いたあとに残る家賃 ÷ 目標利回り − 諸費用の金額
表面で出すとき：年間家賃（満室）÷ 目標利回り
目標利回りと割合は、7％なら0.07として計算します。価格が変わっても、家賃と経費（固定資産税なども含めて）は変わらないものとして計算しています。表示は0.1万円未満を切り捨てています。
③ 目標の利回りから、価格の上限を出す
①で入れた家賃・空室率・経費・諸費用のまま、目標の利回りになる物件価格を逆算します。
「この利回りなら検討したい」と考える数字を入れて下さい。実質利回りで出すか、表面利回りで出すかは、上のボタンで切り替えられます。
どのくらいを目標にするかは、地域や物件の種類、借入の条件によってかなり違います。ここでは目安の数字はお出ししていません。
実質利回りが目標になる価格の上限
–
この価格より高く買うと、目標の利回りを下回ります。この価格なら買ってよい、という意味ではありません。
結果の読み方
結論から申し上げますと、広告の利回りは、たいてい一番よく見える前提で計算された数字です。このツールで、空室と経費を引いた数字に直してから比べて下さい。
■ 満室想定と現況は、別の数字です
販売図面の「満室想定」は、空いている部屋にも入居があるとして計算した家賃です。今の入居者さんの家賃だけで計算した「現況」より、高く出ます。今の家賃で見たいときは、年間家賃に今入っている家賃の1年分の合計を入れて、空室率は0にして下さい。
■ 表面と実質の差は、出ていくお金の大きさです
表面利回りは、家賃を価格で割っただけの数字です。実質利回りは、そこから空室と経費を引き、買うときの諸費用まで入れています。
同じ表面利回りでも、経費のかかり方しだいで実質利回りは大きく変わります。差が大きい物件ほど、どの経費が重いのかを内訳で確かめて下さい。
■ 数字が良く見えるときほど、前提を疑って下さい
空室率を0にしたり経費を少なめに入れたりすると、利回りは良く見えます。少し厳しめの数字で入れても目標に届くかどうかを、一度確かめて頂ければと思います。
ローンを返したあとの手残りは、こちらで
このページでは、借入の返済は計算していません。月々の返済額と、返済したあとに毎月いくら残るかは、収支シミュレーターで確かめて下さい。
言葉の意味を確かめる
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大家のプーさんよりひとつだけお願いがあります。広告の利回りを見たら、空室と経費を自分で入れ直して、実質利回りを一度出してみて下さい。売る側の数字と自分の数字を並べてみると、その物件の数字をどこまで信じてよいかが見えてきます。
※ この計算は目安です。借入の可否や税額は、金融機関・税理士さんにご確認下さい。ローンの返済、税金、大きな修繕、家賃の下落、空室の長期化は含めていません。
※ 税金や諸費用に関する内容は、2026年10月時点の一般的なものです。個別の事情によって扱いが変わりますので、実際の判断は金融機関や税理士さん、宅建業者さんなど専門家に相談して下さい。このツールの数字だけで買う・買わないを決めないようお願いします。
※ 入力した数字は、お使いの端末の中だけで計算しています。どこにも送られません。