【長期保有】僕がどんな物件を長期保有しているか【利回り】

 

 

ネオニート大家こと、大家のプーさんです。

 

今日は、僕がどんな物件を長期保有しているか
書いていきたいと思います。

 

結論としては、
どう考えても安い物件は
お金の限り買うことにしています。

転売したとしても売れると思うからです。

どう考えても安い物件とは何か?
それは、ネットで調べた時の相場より、
利回りが10%以上高い時です。

 

では、どんな物件を長期保有対象に
しているのか。

今、長期保有と完全に決めている物件は、
アパート3棟+戸建数棟のみです。

区分マンションは、
自分一人の力でコントロールができないので、
長期保有をしないようにしています。

(都内等の好立地ならば別ですが、
今は僕は持っていません。)

他は、どこかのタイミングで売ろうと
考えています。

 

話を戻します。
長期保有物件の共通点は、5つです。

 

①家賃が地域最安値に近い
(その面積に対して)

②利回り30%を超えている

③築年数が30年以上

④戸当たり20㎡以下ではない

⑤生活保護者が何名か入居している
高齢者が入居している

これらが共通点です。
理由を書いていきます。

 

①家賃が地域最安値に近い

 

域最安値に近ければ、相場が崩れて、
金額が落ちても耐えうるからです。

安い物件は、景気関係なく、一定の
賃貸需要があります。

 

そして、僕がこれを一番意識している
 理由は、ジモティーで募集が出来ると
 いうことです。

ジモティーで募集をしてから
2ヶ月が経ちましたが、
既に3件の契約をしています。

とにかく募集開始する前に、
ジモティーについて調べまくりました。

ふかぽんさん という凄い不動産投資家が
いるのですが、その方のnoteも
買ってみたりして、勉強しました。

 

ジモティーを使った賃貸募集の
 最強の運用は、「〇〇と組み合わせて使う」
 ことです。

 

一気に無駄な手間がかからなくなります。
全て在宅で対応が可能ですし、安全な方法です。

 

これについては、下記noteに纏めましたので、
是非読んでみて下さい!

↓↓noteはこちら↓↓

 

②利回り30%を超えている

これは、4年で1ターンと考えて、
投資戦略を立てられるからです。

賃貸契約の更新は2年に1回ですが、
その2回分で、場合によっては出口戦略
(※出口戦略とは、売却のこと)を
考えられるからです。

 

長期保有とは言っても、形あるものは、
何が起きるかわかりません。
売るという事も、常に視野に入れています。

 

ただ、利回り30%ならば、
かなりの空室が出ない限り、4年間で回収
ができます。

半分空室になっても、利回り15%で、7年間で
回収できます。

これが一番大きな基準です。

 

しかし、利回り30%以上なんて、
どうやって買うんだ?

そんな再現性がない事を言われても、、
と思うかもしれません。

 

元々、不動産仕入営業として働いていた
僕が、全て隠さずに下記に解説しました。

もし、これをやっても2年間買えなかったら、
倍額を返金しますので、連絡下さいw

 

↓↓noteはこちら↓↓

不動産仕入営業マンが教える、物件を安く買う方法

 

 

③築年が30年以上

 

これは、どうしても高利回りとなると、
古い物件になってしまう為に、
共通点となっているだけです。

はっきり言って、新しい物件よりも、
 リスクでしかありません。

 では、そのリスクはどうやって解消しているのか?

後述する⑤の解説でも、絡めて書いていますので、
お楽しみに!

 

④戸当たり20㎡以下ではない

 

人は、同じ家賃ならば少しでも広い部屋に住みたいと
思うものです。

リフォームで、内装は綺麗にできますが、
広さは変えられません。

無暗に広すぎると、リフォーム費ばかりが
かかってしまい、それはそれで問題ですが、

基本的には、「大は小を兼ねる」が正解です。

 

⑤生活保護者が何名か入居している
高齢者が入居している

 

これは、大きな特徴です。
そして、僕の所有物件に入居して頂いている
生活保護者の方は、もれなく高齢者です。

高齢者を入居させるということは、
 嫌がる大家さんが多いです。
 リスクもあります。

しかし、僕はそれでもやっています。

 

これに対する対策は、下記のnoteを
ぜひ読んでみて下さい。

↓↓noteはこちら↓↓

ボロ物件・高齢者入居物件のデメリットはこれでカバーしろ!

 

以上、ここまでいかがでしたか?

利回り30%、結構ハードルが高いな、、と
思った方は多いと思いますが、
必ず実現できます。

かの有名な加藤ひろゆきさんの本を僕も読んだ時、
相当イかれたおっさんだな、、
表紙にある利回り222%だなんて、
「そんな物件あるわけないだろ」と思いました。

加藤さんは、余程運がいいか、変なおじさんなんだと。
3日位そう思っていました。

 

ですが、加藤さんのやり方+自分のやり方を
続けた結果、沢山購入できています。

 

とにかく、やってみることです!!

 

とりあえず1物件買って、物件探しの手さえ
止めなければ、必ず道は拓けます。

完全なる不老所得はありません。
仕組みを作るのには、労力が必要です。

 

 

最後に、

 

僕は、一生物件を買い続けていきます。
理由は、「買う人に物件は集まってくる」からです。

そして、「お金で年収は買えます」。

愛する妻と娘のために、とにかく年収と、
有事の時に売却できる資産を増やしていきます。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です