ネオニート大家こと、大家のプーさんです！
賃貸付けの際の禁断の技があるのですが、
その技を使い、既に5件入居して頂いています。
更にもう１部屋決まりそうという状態です。
では、僕がどんな技を使って、
これだけ入居を決めたのか？
その答えは。。。。
「何もしないで貸す」ですｗｗｗｗ
もはや技でもなんでもないですねｗｗｗ
僕は、不動産営業マン出身の大家さんです。
ですので、
「最低限のリフォームとやクリーニングを
していないで貸す」というのは、
あり得ないと思っていました。
なぜかというと、そんな汚い部屋は、
賃貸業者が案内してくれないと思うからです。
（※実際に案内してくれない業者さんの方が多いので注意）
しかし、そうも言ってられなかったり。
40㎡220万円の区分マンションの
リフォーム見積が70万円だったり、
（家賃2年分！！）
茨城県で10/20室稼働のアパートは、
一室38,000円が相場上限家賃だったりと、
リフォームにお金掛けても、
回収家賃を考えると、勿体ない、、
そこで、僕は、
「DIY可！クリーニングしない代わりに、
初期費用もゼロ！」という風に募集を
かけたところ、冒頭に書いたように
割と埋まってきたりしています。
中には、風呂ガマとキッチン、洗面台が
全て取れていて（僕が購入した時から）、
ある設備は、トイレとシャワーだけ、、と
いう物件にも、借り手が付きました。
この物件、床も汚くて、
室内にはホームレスが使うような、
ビニールシートが敷いてある状態でした。
さすがにこれには僕も、「どうやって住むんだ？」
と思いましたが、その方は大工さんみたいです。
直したらたぶん150万以上はかかる部屋を、
大工さんが住んでくれて、
しかも25,000円を払ってくれる、、
本当ならば手付かずで、
一番後回しにしている部屋なので、
お金を頂くのが申し訳ないくらい
（きっちり頂きますがｗｗ）
そういったこともあり、
・空室が結構あるアパート
・相場の最低家賃をマークしているような物件で、
リフォーム費が賃料1年分以上かかるような物件
以上に関しては、賃料を少し下げて、
DIY可でそのまま貸す！！というのが今のところ
僕の中でヒットしているやり方です。
ただ、デメリットもありますので、ご注意を！
・売却時に不利。
（満室時年収・現況年収が家賃を下げると
下がるため）
・DIY可にすると、退去時に部屋がどうなって
いるか、わからない
（最初から汚い部屋ならOKだと思いますが）
と、こんな感じです！
きっと自分がDIY好きだったり、出来る人ならば
やらなかっただろうな、、と思います！
投資をやる以上、物件購入の金額も重要ですが、
リフォーム費もそれと同じ位重要です。
保有中に飛んでいく一番大きなお金は、
リフォーム費です。
これは、固定資産税などの税金とは違い、
自分でコントロールできる支出なので、
なるべく家賃に反映されないお金は
かけないようにしましょう。
割と多くの大家さんが、
「リフォームをきっちりした方が
入居者に喜ばれて、長く住んでくれる」
と言いますが、
僕はこう思います。
「安すぎる家賃の物件ならば、
マイホームを買うよりも安いので、
なかなか出て行かない。
また、安いところに住む人は、
マイホームを買える余裕がない」
人と逆を行くことに、成功の道はあると
思います！
最後に、このブログをいずれ読むであろう
娘に一言。
「出て行く全てのお金に対し、
利回り計算しなさい。
利回りが合わなければやめること。
ただ、合わなくてもやらないと仕方ない
場合は、必要な事なのでやったほうがいい」
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