【物件購入虎の巻①】物件情報が入ったらする事【不動産投資】

 

ネオニート大家こと、大家のプーさんです!

 

 

今週からは、特集モノをやっていきますw

 

まずは、物件情報が入ったらやる事です。

 

恐らく、物件情報は下記の3つのルートで
取得すると思います。

 

①不動産会社に訪問して紹介してもらう

②メールor電話で、不動産会社から紹介
してもらう

③ネット掲載物件に問い合わせる

 

では、僕が物件の紹介を受けたら、
まず何をするのか。

 

1にも2にも、
想定賃料をまず算出します。

※オーナーチェンジの場合は、
現在賃料とは別に、想定賃料も出す。

 

 

想定賃料の出し方は、下記の通り。

・立地(駅徒歩、学区)
・築年数
・構造(RC造、鉄骨造、木造など)
・面積
・駐車場の有無
・その他物件設備

これらをまずチェックしましょう。

その次にやるべき事は、
SUUMOなどで、
その地区の賃貸物件を検索し、

①面積は問わず、一番安い賃料

②その物件の面積-10㎡の住宅の
一番安い賃料と、相場賃料

この2つ(3つかw)を出します。

そして、②の一番安い賃料に対して、
物件価格を割り戻すと利回りがわかります。

 

式にすると、
②の一番安い賃料×12÷物件価格=利回り

です。

これが高ければ買い。

 

では、①は何の為に出すのか。
⇒本当に最悪の事態、
家賃相場が崩壊した時のデッドライン賃料を
知っておくという事です。
この家賃でも、20%超を僕は目指しています。

②の、相場賃料というのは、
「上手く行ったら、ここまで稼げるんだ~ゲヘヘ」
と、自己満足用に使いますwww

 

話が逸れましたw

 

僕の場合は、

②の一番安い賃料×12÷0.3=購入希望価格

これで、購入希望価格を出して、
「リフォーム費でざっくりこれ位とっとくか」を
その希望価格から引いて、
業者さんに「これ位で買いたい」と伝えます。

 

例としては、

紹介された物件を調べて、
②の一番安い賃料が、5万円だったとしますよね。

そしたら、
50,000円(月収)×12か月=600,000円(年収)

60万円(年収)÷0.3(表面利回り30%)=200万円

この200万円に対し、
・トイレがぶっ壊れてるな、、10万。
・床と壁紙やらないとな、、20万。
・クリーニングもだ、、3万。
・一応更に予備費もw、、10万。

とか計算するわけです。

すると、
200万円-(10+20+3+10万)=157万円

上記の流れを、物件を見た時から、10分以内で
やるわけです。

そして業者さんには、10分後に、
「150万円前後なら、現金で買います!
ただ、内見だけさせて下さい!
それ以外でお手間取らせません!!」

と伝えるんです。

経営者は即断即決です。
「こいつは半端ないスピードで毎回回答してくるな、、」と思ってもらう必要があります。

 

こんな感じで伝えています。

ちなみに、ここのブログでは公開できない、
元仕入営業マンならではのやり方は、
下記に書いていますwwww

↓↓noteはこちら↓↓

元不動産仕入トップ営業マンが教える、物件を安く買う方法

 

 

これで、業者さんから、

「OKです!それくらいでいけますよ!」

となったら、次のフェーズへ。

(明日次フェーズのブログ更新しますw)

「ダメです」となったら、

 

 

以上ですww

とにかくこれをやり続ける!!
やってダメなら、いけるまでやり続けるんだ!!
やれ!やるんだ~!!

2 件のコメント

    • qloさん

      コメントありがとうございます!
      嬉しいです、これからも頑張って書いていきますので、よろしくお願い致します!!!

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