【戸建】初めての不動産投資。何を買うべきか。【利回り】

 

ネオニート大家こと、大家のプーさんです。

 

今日は、不動産投資の最初の一歩を
踏み出そうとするあなたに、
私の経験から理想の一歩目をお伝えします。

 

このブログをはじめた事は、
一番最初に妻に報告しましたが、
妻はとても協力的です。ありがとうございます。

 

今も妻は長女の相手を妻がしてくれながら、
次女が寝るバウンサーをノールックで
片手揺らしをしてくれているのでw、
ブログを書けています。

 

2歳の長女と0歳の次女よ、
このブログを見るのは15年後かもしれませんが、
お母さんに感謝するようにw

 

話を本題に戻します。

 

結論を先に言います。
「利回りがなるべく高くて、最悪失敗しても
悔しくない範囲で、買える不動産を買いなさい」

 

僕が最初に買ったのは、区分マンションでした。

ほぼ同値で売り抜けていますので、
厳密には失敗ではありませんでしたが、

余程の見る目や25%以上の高利回りがない限り、
区分マンションはあまり手元にお金が残りません。

(僕は安い場合には、転売用に
区分マンションを買ったりします。
長期保有はやりませんが。)

 

なぜ残らないかというと、
月々「修繕費・管理費」を
支払わなくてならないからです。

これは、空室で家賃がもらえない時も、
毎月払わないといけません。
これがキャッシュフローをジリジリと削ります。

 

更にこれにプラスして、
毎年固定資産税・都市計画税の支払と、
管理を管理会社に任せている場合は、
家賃の3%-5%相当額の管理費も引かれます。

 

区分マンションは、余程利回りが高い
(表面利回り25%以上)か、
転売して差益がとれる確信がある時以外は、

向かないなと思いました。

 

一方で、一人だけ区分マンションで
上手く行っている例外的な投資家もいます。

ただ、この人は無借金で沢山持つという
スタンスのようですので、セミリタイヤまでには
時間がかかるかもしれません。

 

何かのコラムでこの方の話を見てみましたが、
僕の投資スタンスとも違ったので、
本は読んだ事がありませんが、ご紹介しておきます。

 

 

 

そして、
「間違っても営業電話で新築投資マンションを
勧められて買った」なんてことはしないように!

理由はいずれこのブログで書きますが、
とにかく失敗したくなければこれは守ることです。

 

では何を買うべきなのか?

 

人によって所得が違うので、何とも言えませんが、
年収が1,500万円以上でもない限り、
300万円以下の戸建で始めるのがベストでしょう。

しかし、300万円以下で物件は売っているのか?
大家のプーさんは本当にばかだな、

アタマが完全におかしいと思ったあなたは、
もう少し勉強と努力をしたほうがいいです。
必ずこういう物件は出てきますから、諦めないこと。

 

詳しくは後述しますが、
僕のもとには、

1万円の戸建とか、
120万円で1棟マンション付の戸建、
20万円の戸建とか、そんな物件がきます。

 

あとは、さすがにこれは僕もビックリしたけど、
「あなたに私の自宅をタダで引き受けてほしい」
とまで言われ、契約しようとしていたりもします。

 

匿名ブログだから、嘘をついているわけでは
ありません。
(ただ、安いからいいということもないので、
そこは本当に気をつけてね、、!)

 

では、なぜ300万円以下の戸建を
1発目にすべきなのか。

 

戸建を300万円で買う時点で、間違いなく築古です。
そして、残存年数が既にない物件である可能性が
非常に高い。

 

そうなると、固定資産税が非常に安い物件
ということになります。

固定費が安いのと、失敗しても人生が終わらない
(変な物件を無理やり1億円とか借金して
破産している人を僕は何人か見ました)
というのがポイントです。

 

不動産投資は、最初から上手く行きません。

 

流れとしては下記となりますが、
不動産投資家で、一度も失敗した事のない人を
僕は見た事がありませんので、
まずは安い物件でこれを経験して下さい。

 

①物件探し

②仕入(いくらで買うか)

③誰に登記を頼み、どんな建物保険を掛けるのか。

④貸す為のリフォーム

⑤賃貸付をする為の戦略、営業

⑥賃料収入を得る/入居者に長くいてもらう為の
戦略を考える

⑦保有を続ける場合、退去した場合は④に戻る。
もしくはいつ売却するのか。

 

この流れに対して、自分でリスクヘッジが出来る、
もしくは既に実績を上げられるようになったら、
晴れて、立派な不動産投資家です。

 

最後にもう一度言います。

 

不動産投資はそんなに甘くないので、
最初からレバレッジを掛けるな。

現金で買えて、万が一失敗しても
人生に支障のないような、
「土地付の戸建」を買いなさい。

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