【物件購入虎の巻③】契約・決済時に気をつける事【不動産投資】

ネオニート大家こと、大家のプーさんです!

 

僕の物件購入虎の巻シリーズ第3弾!

 

今回は、
契約・決済時に気をつける事です!

 

↓↓前回のブログはこちら↓↓

【物件購入虎の巻①】物件情報が入ったらする事【不動産投資】

 

 

では、第3弾はじめます!

 

まず、契約が決まったら、
大変嬉しい事ではありますが、
同時に「安く買おうとしている以上は」気が抜けません。

 

安い物件は、誰でも欲しいので、
横槍が入ることがあります。

 

まず、契約する事が決まったら、
余程信頼関係がある業者さんがサポート
してくれていない限り、

「売渡承諾書」を頂きましょう!!

 

これは、
あなたに私の物件を売ることを約束しますよ。

というものです。

 

法的な拘束力はそこまでありませんが、
「相手に書類を出させる」ということは、
余程悪い人でもない限り、
「約束をさせた」のと同じです。

 

人は、絶対に迷う生き物です。

 

少しでも時間があると、
「あの金額でパッと決まったけど、
安すぎたんじゃないか」

 

「あの金額よりも高く買う人が
いるかもしれないから、
知り合いにも聞いてみようかな」

など。

 

 

そこで、売主さんに、

「約束」を書面で発行させる事により、

もう決まったんだから仕方ないか
という気持ちにさせる事が必要です。

特に、「仲介業者さんが初取引の場合」は、
必ず出してもらうようにしましょう。

 

そして、契約の前に必ずやる事です。

それは、
「契約前に、契約書と重要事項説明書を送ってもらう」
ことが重要です。

 

メールで、PDF形式で送ってもらい、
僕は毎回確認しています。

 

この時の注意点ですが、

契約の〇〇日前までに下さい!
とか言うのはやめましょう。

 

安く買わせてあげてんのに、
コイツ注文が多いなと思われます。
今回は買えても、次がなくなります。

 

僕は業者だったので、よくわかるのですが、
こういう案件ほど、前の日や、
余程ヒマな時に書類作成をするものです。

 

ですので、
僕の経験上、「だいたい前の日の夜」に
送られてきますwwww

これに対して、文句を言わずに、
「お忙しいところ僕のためにありがとうございます!
すぐ確認します!!」などと言いつつ、
相手のペースに合わせてあげるだけで、

次の取引が生まれる可能性が高くなります。
少なくとも、次もバンバン物件紹介してくれます。

 

〇〇さんは、何も文句言わないし、
むしろこっちをねぎらってくれるから、
いい人だな~~と思わせる事です。

 

ポイントは、
こっちが客じゃなくて、
「安く買わせてもらってるんだから、
こっちが立場が下」と思うことです。

 

契約書関係がきたら、30分位かけて入念にチェックし、
「どうしても」直してほしいところだけ
お願いして訂正して頂くのです。

 

チェックすべき項目は、

 

【契約書】

・瑕疵担保免責か否か
・融資特約有orなし
・物件価格が正しいか
・契約解除金は適正か?
・こちらにあきらかに不利な条件がないか?
・引き渡し・決済日は正しいか?

 

【重要事項説明書】

・当初もらっていた物件情報と相違はないか。
・再建築不可?可?
・接道はどんな道路?前情報と同じか?
・現時点で違法性がないか?
・都市計画にはかかっていないか?
・特約事項(だいたい最後のほうにあります)に
こちらに不利な条項が入っていないか?

 

これらを確認します。

 

これらが確認できたら、
・契約書に貼る印紙
・手付金
・身分証明書(法人は謄本も)

を持って契約に行きます。

 

そして、契約の時で良いので、
契約時に「先にリフォーム見積を取ったり、
リフォームで動けるところは動いてもいいですか?」
と仲介業者さんや売主さんに聞きましょう。

 

OK!と言われたら、
決済前でも、お金のかかる事以外はガンガン進めましょう。
※契約解除をされた時のために、お金がかかる事は
一応やめておきましょう。

その場合は、
・リフォーム見積
・お金のかからないリフォーム工程
・物件の賃貸募集

ここまでやってしまいましょうww

 

NGの場合は、じっと待つのみですw
近隣の不動産会社に挨拶くらいはしておいても
いいと思います。

 

それと、管理を任せる場合は、
事前に確認しておきましょう!

 

 

 

そして、決済です。

 

決済の時は、

・売主さんに残代金を支払う
・司法書士に登記をしてもらう
・火災保険に加入する

が発生します。

 

司法書士さんの見積が
不当に高くないかだけ、確認しておきましょう!

僕は、いつもお願いする司法書士さんが
地域ごとにいます。

 

だいたい3人位いらっしゃいますが、
決め手は、「安さ」と、「失礼ではない人」だけですw

 

登記を失敗する人は、ほとんどいないので、
誰でも同じだと思います。

 

ただ、例外として、
「売主さんがボケていて、本人確認が必要」とか、
「借地権、地上権など、複雑な権利関係がある」取引は、
金額ではなく、腕の良い方を探しましょうね。

 

 

また、火災保険ですが、
かなり慎重に選びましょう。

火災保険の選び方については、
下記noteに書いておりますので、
よろしければご参考になさって下さい!!

ボロ物件・高齢者入居物件のデメリットはこれでカバーしろ!

 

 

題名は、保険ではありませんが、
保険選びの際に重要なエッセンスを書いています。

 

 

最後です。

決済が終わったら、
管理会社or自主管理を早めに決め、
早くにリフォームorリフォームしないを決め、
賃貸付けをしましょう!

 

賃貸付が終わったら、
あとは入金の確認の仕事だけです!

ここまでくれば、「ほぼ」不老所得の出来上がりです!!!

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