【融資】本当に良い物件は、融資を引いている暇はない【不動産投資】

2020年6月2日2026年10月13日

大家のプーさんです。

※ この記事は2020年に書いたものです。今の私の方針とは違うところもありますが、当時の考えとしてそのまま残しています。

最近、このようなご質問をいただきます。

「プーさんは現金でばかり買っていますが、融資は引かないのですか？」

これに対する答えが、この記事のタイトルです。「本当に良い物件は、融資を引いている時間はありません。」

逆から言えば、「融資を引いて買える物件は、とても高額な物件か、本当にお得な物件ではない可能性がある」ということです。

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業者として、物件を売るための正攻法は2つでした

私は今でこそ専業大家ですが、その前は不動産会社の経営者で、売買にもマネジャーとして、一部のお客さまについてはプレイヤーとしても携わっていました。

業者から見て、「会社の利益をつくるために物件を売る」ための正攻法は、次の2つです（だます営業テクニックなどは論外です）。

私は、この2つ以外にはないと思っています。

この2つに当てはまらない物件は、売れ残る物件か、「営業する必要」が出てくる物件です。

どちらにしても、「相場より明らかに安い」物件であることが条件です。融資特約が付くか付かないかの違いだけなので、私は、買付が殺到するような物件情報を仕入れることにすべてをかけていました。

私の体感ですが、5,000万円以下の物件は、安ければ現金で買いたい方がすぐに飛びつきます。それ以上の価格帯なら融資特約付きでも戦えるかもしれませんが、買取再販の業者が出てくると、持っていかれる可能性があります。

私が不動産業界に入ったばかりのころに扱っていた物件も、業者さんが再販する目線の物件が多くありました。そうした業者さんは、「日本住宅無尽」や「ノンバンク」を使う前提で、融資特約なしの買付を入れてきたりしました。

つまり、5,000万円以下の物件を取得しようとする限り、次のことが言えると思います。

私が初心者の方に、利回り15%〜20%のレベルを目指しましょうとお伝えし、「融資」ではなく現金で買えるように貯めることをおすすめしているのは、これが理由です。

それから、私の持論になりますが、「不動産投資は仕入れが9割」だと思っています。良い買い方をするには、現金を用意しておくことが、ライバルに競り勝つただ一つの方法だと考えています。

仕入れの方法は、下のnoteに書いています。よろしければ、参考にしてください。

ただ一方で、業者のときには、総額100億円を超える物件の仲介・再販を手がけ、融資付けもほぼすべてサポートしてきました。融資が出やすい銀行の開拓や、銀行へのヒアリングは、私がいちばん得意とするところです。

金融を押さえていなければ、資産を持たない者（私もそうです）が不動産で大きく成功するには、相当な時間がかかるか、もしくは成し得ないものだと思います。

融資を出す銀行は、世の中にたくさんあります。では、融資を出す銀行はどうやって探すのか。これはどこかでまとめたいと思いますが、先に結論を書くと、「正しい準備をしたうえで、とにかく打診を重ねる」しかありません。

ただ、これも物件の購入と同じで、押さえておくべきポイントがあります。時間があるときにまとめたいと思います。

やみくもに行動することも、やらないよりは確実に経験になるので、悪くはありません。ただ、「正しい方向を意識しないと」無駄打ちになる可能性があります。

先ほど「良い物件は現金で買うしかない」と書きましたが、これを知らなければ、いつまでもレバレッジをかけることこそが正しいと思い込み、融資特約付きの買付ばかり入れて、本当に良い物件を取り逃がすことになると思います。

とりあえず行動することも大事ですが、それは、東京から沖縄に行こうとしているのに、飛行機はおろか電車やバスも使わずに、とりあえず歩き始めているのと同じです。東京から隣の県くらいなら、歩いても努力さえすれば時間が解決するので、よいのでしょうが。

不動産投資にも、同じことが言えます。

正しい方向を見て、正しい行動をする。もしくは、それを知ったうえで、あえて斜めから攻めたり、自分なりにアレンジしたりする。

失敗を避けるには、たくさんの成功と失敗のパターンを知るしかないと思います。

私も不動産投資を続けていきますので、一緒に頑張っていけたらうれしいです。

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