大家のプーさんです。
※ この記事は2020年に書いたものです。今の私の方針とは違うところもありますが、当時の考えとしてそのまま残しています。
私が銀行訪問で使うキラーワードは、「私の会社は、絶対に潰れない会社です。」です。初めてお会いする行員の方には、いつもこうお伝えしています。
裏を返せば、これは行員の方には伝えていませんが、「大きく儲けられるような人員規模の会社ではありません」ということでもあるのですが。
Contents
会社の構成員は、私1人です
この言葉の理由は、会社の構成員が私1人だからです。
私が一人で切り盛りして、私が一人で自分の報酬を考え、私一人だけが給料をもらっている会社です。
そして、毎月の固定費は、私の役員報酬を除けば1万円もかかりません。
- 電話・FAX：月1,500円程度（citiplusという、スマホに入れられるアプリで電話番号を取得しています）
- 事務所費用：自宅で登記しているため、インフラも含めて費用なし
- 人件費：私一人のため、経営が悪化したときはゼロにできる
- その他の費用：物件の購入・維持以外は特になし
銀行の方には、決算書を見せながら補足しています
そのうえで、銀行の方には次のように補足し、持参した決算書を見せています。
- ①給料以外の固定費は5,000円もかかっておらず、それを大きく上回る家賃収入があります。
- ②物件は、ほぼ無借金で購入しています。公庫さんからお付き合いで1,000万円お借りしていますが、これは購入したい物件があったときに、ほかの金融機関さんに信用としてお見せするための借入です。
- ③長期保有の物件は、すべて表面利回り25%以上です。簿価は〇〇円ですが、3か月以内に売り急いだ場合でも、〇〇円は取得できる見込みです（これも表にしてあるので、お見せします）。
- ④今後取得する物件も、高利回りのものだけです。5年以内に回収が終わる物件以外では、長期の借入はしません。10年の借入でも、稼働率が半分で返せる見込みで仕入れたいからです。
- ⑤万が一のことがあっても、私の役員報酬を削れば、会社の物件以外の経費は年間10万円未満なので、会社は倒産しようがありません。
①と④と⑤は、このブログを読んでくださっている方にも使える方法だと思います。よろしければ、取り入れてみてください。
銀行とは、切っても切り離せない関係です
今はたまたま銀行からの借入はしていませんが、不動産投資と銀行は、とても密接な関係にあると思います。
私は「長期投資」については、初期の加藤ひろゆきさん（今は更地投資が多いようです）の流れをくむようにしているので、今後も大きなレバレッジをかけることはないかもしれません。それでも、銀行は切っても切り離せない存在だと思います。
私が銀行を定期的に訪問し、話を聞いている理由は、次のとおりです。
- ①いざ借りたいときに、まったく接点がないと困る
- ②銀行の動きで、市況がわかる（銀行が慎重だと物件は安く、銀行が積極的に貸していると物件は高くなる傾向があります）
- ③ときどき不動産の案件が出て、紹介してもらえることがある
いざ銀行に用事ができたときに、日ごろから準備や訪問をしていないと、銀行も取り合ってくれません。金融機関の動きが市況をつくる業界でもあるので、日ごろからの行動が欠かせないと思います。
相手に覚えてもらう一言を準備しておく
それに加えて、「相手が自分と付き合いたくなるような、一言のキラーフレーズを準備しておく」ことも大事です。
銀行だけでなく、不動産業者さんを訪問するときも同じです。
一度で自分を（良い意味で）覚えてもらうためのキラーフレーズと、名刺。これが、相手にとって自分が常にファーストコールであり続けるための努力だと思います。
銀行の場合はファーストコールにはなれませんが、今回の新型コロナウイルスの騒ぎで、「絶対に潰れない会社です」というキラーワードはすべての銀行に響いたようで、先方からの電話が絶えませんでした。
よろしければ、キラーフレーズと、そのための準備を考えてみてください。
