大家のプーさんです。
最近、ネットで物件を検索するようになりました。
試験対策と同じように、何か傾向をつかんで、要領よく検索する方法はないか。そう考えながら、ここしばらくネットを見ていました。
利回り20%以上の物件は、ネットにはあまり出ません
以前からなんとなく気づいてはいましたが、利回りについて、ある傾向に気がつきました。
利回り20%以上の収益物件は、基本的にはネットに掲載されない傾向にあると思います。
また、掲載されていたとしても、次のどちらかでした。
- 長く掲載されたままになっている、何か問題がある物件（だいたい、立地が悪いか、稼働が悪いか、建物の管理状況が悪いものでした）
- すぐに買付が入り、掲載を取り下げられてしまう物件
この2つに当てはまるケースが、9割でした。
良い物件は、既存のお客さんへの紹介で売れていきます
そもそも考えてみると、利回り20%で安定して稼働しそうな不動産は、私も含めて誰もが欲しいわけです。ですから、ネットに掲載する必要もなく、既存のお客さんへの紹介で売れていきます。
（私自身が業者だったので、この考えは外れていないと思います。）
もし良い物件をネットに掲載している業者さんがいれば、その業者さんは、既存のお客さんの中に購入する方が少ないということです。
ですので、お付き合いを始めれば、最初から優先顧客にしてもらえる可能性が高いと思います。（もしくは、専任の物件なので、やむなくレインズやネットに掲載したのかもしれません。）
利回り表示のない物件を、自分で計算する
では、そうした「既存のお客さんで買う人が少ない」業者さんのネット掲載以外で、どうやって高利回りの物件を探すか。
地道に、「利回りの表示がない物件」、つまり戸建や区分マンションで安くなっているものを利回り計算して、それに対して買付を入れていく方法しかないのかなと思いました。
やみくもにネット検索をするのではなく、このように「ネットで探しやすいお買い得物件」の当たりをつけて、優先して検索する地域や対象を絞り込むことも、収益物件を手に入れるための大事な要素だと思います。
自分が得意とするエリアを見つける
そして次に、「世の中では人気がないけれど、自分が得意とするエリア」を見つけることも大事だと思います。
私であれば、茨城県〇〇市の、特に〇〇学校エリアや〇〇駅エリアといった、得意なエリアがあります。
そこで物件が出たら、懇意の管理会社さんにすぐ確認します。
- ここなら、最低いくらの家賃が取れるか
- 需要はどのくらいか（半年に何人くらいが探しに来るような物件か）
そこを確認したら、物件を見なくても買付を入れるくらいです。最近は確認しなくても肌感覚でわかるので、物件情報を受け取ってから5分で買付を入れるくらいだと思います。
初心者の方は、ネットで「ヤマを張る」ところから
中級以上の方は、懇意の不動産会社さんがあると思います。初心者の方にとっては、最初はネットで探すのがいちばん取り組みやすい方法だと思います。
そのときに、やみくもに片っ端から探すのではなく、次のような「ヤマを張る物件ゾーン」を作ることをおすすめします。
- お得な物件が出やすい種別で、自分の得意エリアを押さえる
- 空き時間の5分があれば、これだけは確認する
この記事が、物件探しのお役に立てばと思います。
※この記事は2020年に書いたものです。制度や数字は、その後に変わっている場合があります。