大家のプーさんです。今回は、不動産の融資についてお話しします。
物件の購入そのもの以上に悩まれる方が多いのが、融資だと思います。
億を超えると、9割以上の方が融資を使っていました
私はプロフィールにも書いたとおり、仲介として、またサラリーマン時代は再販として、総額100億円以上の不動産売買に携わってきました。
億を超える物件になると、9割以上の方が融資を引いて購入していました。
本当に足が速い物件では、あえてノンバンク系で借りて（もしくは融資の本承認をノンバンクからもらって）取得する方も一定数いました。
融資は、それだけ大事なものだと思います。私の融資に対する考え方と、動き方は次のとおりです。
物件価格2,000万円以下は、現金で買います
基本的には、すべて現金で購入します。
現金で買える投資家さんがとても多いからです。本当に良い物件に対して「融資で買います」と言った瞬間に、買えなくなると考えています。
物件価格2,000万円以上は、現金かノンバンクで
よほど買いだと思える物件なら、現金か、ノンバンクで借りて購入します。
ノンバンクを使うのは、金利は高いものの、物件の打診から3日後に決済できるからです。
仮に金利が5%でも、利回りが30%以上あるなら、ノンバンクを使ってでも買います。
ただし、決済まで時間があれば、信金やほかの金融機関にも同時に打診します。決済に間に合うようなら、ノンバンク以外で決済します。
融資に対する私の考え
上のような方針ですが、やはり手元に現金を置いておくことは大事です。そのため、今後は次のことをさらに積極的に進めていきます。
①日本政策金融公庫
マル経融資（無担保・低金利で2,000万円の借入）を常に借りている状態にして、金利を払ってでも、手元に現金を置いておきたいと思います。
また、担保に入れられる物件はすべて担保に入れて、公庫の上限額である7,200万円まで借りようと考えています。
②信金など
①で借りたら、その借り換え先として打診し、借り換えができれば、どんどん借り換えていきます。
そうして①の公庫の枠を減らし、また公庫で借りる。これを繰り返せたらと考えています。
③ノンバンク
よほどの高利回りで、手持ちの現金を使いたくない場合や足りない場合に、ノンバンクを利用しようと思います。
その後、すぐに転売するのか、別の金融機関に借り換えるのかは、状況を見て動きたいと思います。
手元のお金は、貯金である必要はありません
最初に戦略を決めておくと、その後の流れが見えやすくなります。ずっと先の話ですが、自分の子どもにもこの記事を読んでもらえたらと思っています。
特に不況のときは「Cash is King」と言われますが、手元に置いておくお金は、貯金した現金である必要はありません。
高利回りの物件は、お金の続く限り、これからも買います。そして毎月買っていくために、後からでも借りて、手元の現金を厚くしておきたいと思います。
家にいながら、家族との時間を大事にしたい
20年後、子どもたちが大人になる頃、自分が不動産を含む資産をどこまで築けているか。
そして、それをほぼ家にいながら築き、子どもたちにも実感させてあげられるか。
自分の身をもって、お金と時間を両立させ、いちばん使いたい時間である家族との時間を大事にしながら、幸せな姿を子どもたちと分かち合いたいと思います。
ブログを書きながら思ったのですが、20歳の頃に漠然と社長になりたいと思い、28歳で起業してビジネスに打ち込んでいた自分が、まさか家で家族と過ごしながら暮らす人になるとは思っていませんでした。
人は、どこで変わるかわからないものです。
がむしゃらな野心は今はありませんが、そのかわりに、かけがえのない幸せを形にし始めています。
※ 融資の制度や金額に関する内容は、この記事を書いた当時のものです。今の条件は金融機関によって違いますので、実際に借りるときは各金融機関に確認してください。
※この記事は2020年に書いたものです。制度や数字は、その後に変わっている場合があります。