大家のプーさんです。
今日は、私がどんな物件を長期保有しているかをお伝えします。
どう考えても安い物件は、お金の続く限り買います
結論から申し上げますと、どう考えても安い物件は、お金の続く限り買うことにしています。転売することになったとしても、売れると思うからです。
「どう考えても安い物件」とは何か。それは、ネットで調べたときの相場よりも、利回りが10%以上高いときです。
長期保有と決めているのは、アパート3棟と戸建数棟です
では、どんな物件を長期保有の対象にしているのか。
今、長期保有と完全に決めている物件は、アパート3棟と戸建数棟だけです。
区分マンションは、自分一人の力ではコントロールできないので、長期保有しないようにしています。（都内などの好立地なら別ですが、今は持っていません。）ほかの物件は、どこかのタイミングで売ろうと考えています。
話を戻します。長期保有している物件の共通点は、5つです。
- ①家賃が地域の最安値に近い（その面積に対して）
- ②利回り30%を超えている
- ③築年数が30年以上
- ④1戸あたり20㎡以下ではない
- ⑤生活保護を受給されている方が何名か入居している／高齢の方が入居している
ここから、理由をお伝えします。
①家賃が地域の最安値に近い
地域の最安値に近ければ、相場が崩れて家賃が下がっても耐えられるからです。安い物件には、景気に関係なく一定の賃貸需要があります。
そして、私がこれをいちばん意識している理由は、ジモティーで募集ができることです。
ジモティーで募集を始めてから2か月が経ちましたが、すでに3件の契約をしています。募集を始める前に、ジモティーについてはとにかく調べました。ふかぽんさんというすごい不動産投資家さんがいらっしゃるのですが、その方のnoteも買って勉強しました。
ジモティーを使った賃貸募集でいちばん効果があると感じているのは、「〇〇と組み合わせて使う」ことです。
余計な手間が一気にかからなくなります。すべて在宅で対応できますし、安全な方法です。
これについては、下のnoteにまとめましたので、読んでいただけたらと思います。
②利回り30%を超えている
これは、4年で1ターンと考えて、投資戦略を立てられるからです。
賃貸契約の更新は2年に1回ですが、その2回分の間に、場合によっては出口戦略（売却のこと）を考えられます。
長期保有とは言っても、形あるものは何が起きるかわかりません。売るということも、常に視野に入れています。
ただ、利回り30%なら、よほどの空室が出ない限り、4年間で回収できます。半分が空室になっても利回り15%で、7年間で回収できます。これが、いちばん大きな基準です。
「利回り30%以上なんて、どうやって買うのか。再現性がないのでは」と思われるかもしれません。
もともと不動産の仕入れ営業として働いていた私が、隠さずに下のnoteで解説しました。もし、これを実践しても2年間買えなかった場合は、倍額を返金しますので、ご連絡ください。
③築年数が30年以上
これは、高利回りとなるとどうしても古い物件になってしまうため、共通点になっているだけです。
はっきり申し上げると、新しい物件に比べてリスクでしかありません。
では、そのリスクをどうやって解消しているのか。後でお伝えする⑤の説明の中で、あわせて書いています。
④1戸あたり20㎡以下ではない
人は、同じ家賃なら少しでも広い部屋に住みたいと思うものです。リフォームで内装はきれいにできますが、広さは変えられません。
むやみに広すぎるとリフォーム費ばかりがかかってしまい、それはそれで問題ですが、基本的には「大は小を兼ねる」が正解だと考えています。
⑤生活保護を受給されている方、高齢の方が入居している
これは、大きな特徴です。私の物件に入居していただいている生活保護受給者の方は、全員が高齢の方です。
高齢の方の入居を嫌がる大家さんは多いですし、リスクもあります。それでも、私は受け入れています。
これに対する対策は、下のnoteに書きました。
note：ボロ物件・高齢者入居物件のデメリットをカバーする方法
利回り30%は、実現できると考えています
利回り30%は、ずいぶんハードルが高いと思われた方も多いと思います。それでも、実現はできると考えています。
有名な加藤ひろゆきさんの本を私が読んだとき、表紙にある「利回り222%」を見て、「そんな物件があるわけない」と思いました。加藤さんはよほど運がいいか、少し変わった方なのだろうと、3日くらいは思っていました。
ですが、加藤さんのやり方に自分のやり方を足して続けた結果、たくさん購入できています。
とにかく、やってみることです。
まずは1件買って、物件探しの手さえ止めなければ、道は拓けると思います。完全な不労所得はありません。仕組みを作るには、労力が要ります。
最後に
私は、一生物件を買い続けていくつもりです。理由は、「買う人に物件は集まってくる」からです。そして、「お金で年収は買える」からです。
愛する妻と娘のために、年収と、いざというときに売却できる資産を増やしていきます。
※この記事は2020年に書いたものです。制度や数字は、その後に変わっている場合があります。