【銀行訪問】私の会社は、絶対に潰れない会社です。【不動産投資】

 

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僕が、銀行訪問で使うキラーワードは、
「私の会社は、絶対に潰れない会社です。」

 

初めてお会いする行員の方には、必ず伝えています。

 

逆を返すと、
これは行員の方には伝えていませんが、

「大きく儲けられる人員規模感の会社ではありません。」
という事なのですが。。

 

この言葉の理由は、会社の構成員(なんか暴力団みたいwwww)が、僕1人だからです。

 

 

僕が一人で切り盛りして、
僕が一人で自分の報酬を考えて、
僕一人だけが給料をもらっている会社です。

 

そして、
月当たりの固定費は、僕の役員報酬以外、1万円もかかりません。

・電話&FAX⇒月1,500円程度
(citiplusという、スマホに入れられるアプリを使って、電話番号を取得しています)

・事務所費用⇒自宅登記のため、インフラも含めて費用なし。

・人件費⇒僕一人の為、経営悪化の場合はゼロにできます。

・その他費用⇒物件購入・維持以外に特になし。

 

 

そして、銀行の方には下記のように補足し、持参している決算書を見せています。

 

①給料以外に固定費は5,000円もかかっていませんし、それを大きく上回る家賃収入があります。

②物件はほぼ無借金で購入しています。
公庫さんで、お付き合いで1,000万円お借りしていますが、
これは、購入したい物件があった時に、他行さんに信用としてお見せする為の借入です。

③全ての長期保有物件は表面25%以上です。
簿価は〇〇円ですが、3ヶ月以内に叩き売った場合は、〇〇円取得できる見込です。
(これも表にしてあるので、見せます)

④今後も取得する物件は、高利回りのみです。
5年以内に回収が完了する物件以外、長期での借入は行いません。
これは、10年借入の場合でも、稼働率が半分でも返せるような見込で仕入をしたい為です。

⑤万が一の事態になっても、僕の役員報酬を削れば、会社の物件以外の経費は年間10万円未満ですので、会社は倒産しようがありません。

 

①と④と⑤は、このブログを見て下さっている皆さんも、使える手だと思いますww
ぜひパクって下さい!w

 

 

今は、銀行借入はたまたましていませんが、
不動産投資と、銀行は非常に密接な関係だと思います。

 

僕は、「長期投資」に関しては初期の加藤ひろゆきさん(今は更地投資が多いようですので)の
系譜を辿るようにしていますので、
今後も大きなレバレッジをかけることはないかもしれません。

 

が、それでも、銀行は切っても切り離せないものだと思います。

 

 

僕が銀行に定期訪問、定期ヒアリングする理由は下記です。

 

①いざ借りたい時が来た場合に、全く接点がないとまずい。

②銀行の動向で、市況がわかる。
(銀行が慎重だと物件が安く、銀行がジャブジャブだと、物件が高くなる傾向に)

③たまに不動産案件が出て、紹介されたりする。

 

 

いざ、銀行に用事ができた時に、
日頃から準備や訪問をしていないと、銀行も取り合ってくれませんし、

金融機関の動向が市況を作る業界でもあるので、
日頃からのアクションは大変重要だと思います。

 

また、それに加えて、
「相手が自分と付き合いたくなるような一言キラーフレーズを準備する」

ことは、非常に重要です。

 

銀行だけでなく、
不動産業者さん訪問でもそうです!

一撃で自分を覚えてもらう(良い意味で)の
キラーフレーズと、名刺。

これが、相手にとって自分が常にファーストコールで
あり続けられるための努力だと思います。

 

銀行は、ファーストコールにはなれませんがw、
やはり今回のようなコロナの騒ぎで、
「絶対に潰れない会社です」のキラーワードは全ての銀行に刺さったようで、
向こうからの電話が絶えませんでした。

 

ぜひ、皆さんも、キラーフレーズと、
そのための準備をなさってみてください!!

 

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2 件のコメント

  • 堅固な決算書ですね!
    現金で買われてるので強いですね。
    キラーフレーズ考えてみます。
    セミナー楽しみにしてます。

    • トリプルAさん

      決算書の昨対比の成績と、自己資本比率は大変重要な要素だと思います!
      現金で購入しているのは、高利回りが抑えられない為、泣く泣くですw

      ぜひ、ご自身のキラーフレーズを駆使して下さい!
      セミナーもありがとうございます、本日はお役に立てるように頑張ります!!

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