大家のプーさんです。
昨日は、次の記事を書きました。
【融資】本当に良い物件は、融資を引いている暇はない【不動産投資】
とはいえ、「現金が無限にあるなら、言われなくても買う。無理なことを言いすぎだ」と感じた方も多かったと思います。
私も、同じ気持ちです。
それでも、良い物件は、融資を待っているうちに現金のお客さんに取られてしまうのが本当のところなので、書きました。
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融資を使うなら、この3つだと考えています
では、「融資を使って、どんな物件を買えば良いのか」。
これについて、私は次のように考えています。
- ①15年以内に返済を終えられるような利回りで、積算価格が売値を上回る物件
- ②土地から建てる新築物件
- ③すぐに取られるほどではない、利回り15%くらいのアパート（公庫で融資が引けるような物件）
この3点です。
どれも、相場より安ければ他の人に取られてしまうことに変わりはありません。それでも、私は②には勝機があると考えています。
※ 初心者の方には、③をおすすめします。新築を建てる場合、施工の途中で倒産してしまうような会社もあるので、リスクがあります。
業者時代に、お客さんにお願いしていたこと
実は、私が業者時代にやっていたことの半分は、②のパターンです。
安く土地を見つけて、ローコストで、賃貸住宅としてグレードにまったく問題のない物件を建て、融資で買っていただく。これを、お客さんにお願いしていました。
特に、都内の駅徒歩10分圏内の土地を購入していただき、RCを建てて、建て終わるころに転売していただく。これが、お客さんに儲けていただき、私も仲介手数料で稼がせていただく、いちばん得意な方法でした。
新築の時点で売れなければ、17年保有して（なぜ17年か、わかりますでしょうか）、その間に残債を返し終わり、そのタイミングで売ってくださいとお話ししていました。
たまたま市況も良かったので、新築と同時にすぐ売っていただきましたが。
土地から探して、新築プランで融資を組む
ですので、私としては、「相当安い」とまではいかなくても、新築木造で9%超、新築RCで7.5%以上を確保できるような新築プランで、土地から探して融資を組んで購入することをおすすめします。
また、購入するときには、「売るときに売りやすい」物件に仕上げることが大事です。
「売るときに売りやすい」とは、自分が売却するときのその物件の状態に対して、「どんな人なら、どの程度の融資が付くか」を逆算して考えておくということです。買える人が少ないような物件を建ててはいけません。
業者が売りやすいような新築をつかまされた投資家さんの話をよく聞きますので、気をつけてください。
例）か〇ちゃの馬車、約15㎡の極小アパートなど
私自身は、今は新築を持っていません
ここまで書きましたが、私は今、新築の物件は保有していません。
理由は、ボロボロの中古のほうが高利回りなので、できればそちらに力を注ぎたいことと、単純に、新築に適した土地になかなか出会えていないことです。今後、もしそういった土地が出てきたら、建てると思います。
木造を建てたなら、ほぼ一生持ち続けると思います。RCなら、先ほどの私が買っていただいた投資家さんのように、ある程度保有してから売ると思います。
新築を持つ良さと、意識しておきたいこと
新築を持つことの最大の良さは、次の3つだと思います。
- 融資の年数が出やすい（25年以上）
- 減価償却で、利益を圧縮できる
- 修繕のリスクが少ない
逆に、欠点というわけではありませんが、意識しておかなければいけないこともあります。それは、「新築プレミアムがなくなったときの賃料の下落を見込んでおく」ことです。
新築は積算が伸びない物件が多いので、信用毀損につながると思います。少し注意しながら進めたほうが良いと思います。
ボロボロの高利回り物件を購入した場合は、4年で償却することになるので、それが終わるまでに新築も持っておくと、バランスが良いかもしれません。
いつ良い土地が出ても良いように、銀行開拓をしています
私も、融資と現金、それから銀行から見たときに「お金を貸したい法人」であるように、バランスを考えながら不動産投資を進めていこうと思います。
ですので、いつ良い土地を取得しても大丈夫なように、常に銀行開拓はしています。
準備があってこそ、行動に対する成果は実ると思っています。
最後に、私が行っている銀行開拓の手引書と、関東の首都圏でヒアリングした銀行リスト（すべての方に当てはまるかはわからないので、あくまでご参考）を、下のnoteにまとめました。ご興味のある方は、ご覧ください。
これも、バランスだと思います。
