【ローン】投資用物件の不動産融資について【ボロ不動産投資】

ネオニート大家こと、大家のプーさんです。

今日は、不動産融資について。

物件を購入する以上に、
悩まれる方が多いのが、融資だと思います。

僕自身、プロフィールにも書いたように
総額100億円以上の不動産売買に仲介として、
サラリーマン時代は再販として携わりました。

億を超えると、9割以上の方が融資を引いて
不動産を購入していました。

本当に足が速い物件ですと、
敢えてノンバンク系で借りて、
(もしくは融資の本承認をノンバンクからもらって)
物件取得する方も一定数いました。

 

融資は、本当に重要だと思います。

僕の融資に対する考え方と、
戦い方は下記のように考えています。

【物件価格2,000万円以下】

基本的には全て現金購入します。

理由は、現金で買える投資家が多すぎて、
本当に良い物件に対して、
「融資で買います!」などと寝ぼけた事を
言った瞬間に、買えなくなると思うからです。

 

【物件価格2,000万円以上】
余程買いの物件ならば、
現金か、ノンバンクで借りて購入します。

なぜノンバンクかと言うと、
金利は高いですが、物件打診の3日後に決済が
可能だからです。

仮に金利が5%だとしても、
利回りが30%以上だとしたら、
何が何でもノンバンク使ってでも買います。

ただし、決済までに時間があれば、
信金や他金融機関などに同時打診し、
決済までに間に合うようならば、ノンバンク以外で
決済しますが。

 

【融資に対する僕の考え】

上記のような方針で書きましたが、
やはり、手元に現金を置いておく事は
重要です。

そのため、下記を今後は更に積極的に
やっていきます。

 

①日本政策金融公庫

マル経融資(無担保で、低金利2,000万円借入)を
常に借りている状態にし、
金利を払ってでも、手元に現金を置いておきたいと
思います。

また、担保に入れられる物件は全て担保に入れて、
公庫のMAX額の7,200万円まで引っ張ろうと
思います。

 

②信金等

①で借りたら、その借り換え先として、
打診をし、借り換えができれば、どんどん借り換えを
します。

それで、①公庫の枠を減らして、
また公庫で借りて、、を繰り返せたらと考えています。

 

③ノンバンク

余程の高利回りで、手持ち現金を使いたくない、足りない場合に、
ノンバンクを利用しようと思います。

その後、即転売なのか、別金融機関に借り換えなのかは
動きたいと思います。

 

最初に戦略を決めておくことで、
今後のフローが見えやすくなりますし、
相当先ですが、自分の子供にもこの記事を
見てもらえたらと思います。

特に不況時は、「Cash is King」と言われますが、
手元に置いておくお金は、貯金した現金である必要は
ありません。

とにかく高利回りの物件は、お金の限り今後も買います。
そして、毎月買っていくために、ひたすら後付けで
お金を借りて、手元の現金を潤沢にしたいと思います。

自分の20年後、長女が22歳になる時に、
自分が不動産を含む資産を、どれ程までにできているか。

そして、それをほぼ家にいながらにして築き、
それを子供たちにも実感させる事ができるか。

自分の身を以て、
財と時間を両立しながら、
自分が最も使いたい時間(家族といる時間)に使い、
幸せな姿を子供たちに共有したいと思います!

 

ブログを書きながら思ったのですが、
20歳の頃に、漠然と社長になりたいと思っていて、
28歳で起業をして、ビジネスに邁進していた自分が、
まさか家にいながら、家族と過ごしながらという
人になるとは。

人って、どこで変わるかわかりませんね。

ゴリゴリとした野心は今はありませんが、
代わりにかけがえのない幸せを実現し始めています。

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