【リフォーム・原状回復】DIYするか、業者発注にするか【不動産投資】

 

ネオニート大家こと、大家のプーさんです!

 

大家さんなら皆が悩むであろう話題に
切り込みます!!

 

「リフォーム、現状回復の際に、
 DIYするのか、業者発注にするのか。」

 

これは皆さんが悩むところだと思います。
僕も悩んでいる最中なのですが、、

 

で、これの結論があります。

 

結論は、

自宅から近い物件であれば、
DIYが好きならばDIYする!

に限ります!!

 

一方、僕がどうしているかと言うと、
DIYはしていませんwwwww

 

なぜなのかというと、

・物件が自宅から
2時間かかる場所が多い

・その上、高速道路を利用する立地
(片道3,000円以上)

・郊外は、業者さんの人工が安い。

・自分がDIYに慣れていない

・家族との時間を優先したい

 

以上の理由から、
DIYはしていません。

僕が長期保有すると決めている物件は、
郊外ですので。

 

また、交通費がかさんでしまったら、
DIYの意味がないと考えています。

 

では、いつもどのように
業者発注をしているのか。

 

それは、下記の工程を踏んでいます。

①空室が出たら、
まず、「新規リフォーム予定」として
賃貸募集をかける。

②新規購入物件に空室があったり、
所有物件の空室がある時は、
まず職人さんに現場を見てもらう。

③この時、できれば職人さんに写真を撮ってもらう。

④職人さんに必要な材料の量と
人工を出してもらう。

⑤職人さんの③を基に、
部材のデザインはこちらで考えた上、
部材の発注をする。

⑥部材が届いたら、施工をしてもらう。

⑦施工が終わる頃には、職人さんか、
くらしのマーケットで発注した業者さんに
クリーニングをしてもらう。

⑧募集写真をリフォーム後のものに差替する。

 

これを一言でいえば、
「施主支給」で職人さんに依頼しているという事です。

 

DIYの場合には、
この「職人さん」がやる作業を、全て自分が
やるという事になりますね!

 

 

ここで重要なのが、
①職人さん
②部材の発注先 の2点です。

 

①職人さんですが、

「人工(にんく)でいくら」でやってくれるような
職人さんを探しておきましょう。

探し方ですが、
タウンページで片っ端から電話して、
人工はいくらでしょうか?と聞いて、
それから関係性を深めて、自分のチームに
なって頂きましょう!

では、人工は、いくら位が妥当なのか?
それは、職人さんによりけりですし、
営業妨害になってしまいますので、
いずれnoteに書きたいと思います。

 

②部材の発注ですが、

今はインターネットで安いところが
いくらでもあります。

下記のサイトや、更に安いサイトがあれば
発注しましょう!

発注のコツですが、
部材の到着日に、職人さんにリフォーム部屋に
いて頂き、受け取って頂くように
手配をしましょう。

とにかく上記の工程をスムーズにやる事です!

 

 

そして、最後に注意事項です。

これは、特に読者の皆さんというよりも、
自分の子に伝えたい事なのですが。

 

 職人さんに対して。

発注する側であっても、「お願いする側」という
姿勢を忘れないようにしましょう。

いや、忘れないとかではなく、
そういう心を持った人であって下さい!!

 

特に(特にと言ったら失礼でしょうが)、
職人さんは、気持ちで動く人達です。

 

僕自身、職人さんと仲良くなると、
他の不動産オーナーや発注者から、嫌な態度を
取られたとか、上から目線で来られるとか、
よく聞きます。

 

たまに、飲食店で、敬語を使わずに、
まるで部下に頼むようにする人(わざと)が
いますが、ああいう輩は最低ですね。

 

目の前に自分よりも偉い人が現れても、
同じ態度をとるならば僕は何もいいませんが、
(それでも、自分の子には横柄な人になってほしくないが)、

 

 人によって態度を変える奴は最低ですし、
 上記のような仕事の流れは実現ができません。

特に、「おれは客だ」的な態度を取る人は、
低単価で、かつ金払いが悪い傾向にあります。

そうなると、リピート取引はまず無理です。

 

 あくまで、一緒に仕事をしているパートナーであり、
 自分の仕事を引き受けて下さっている、
 「助けてくれている人なんだ」という感覚で接しましょう。

 

無暗にペコペコしろと言いたいわけではなく、
人として敬い合うという事が大切です。

 

投資家として大成する・大成している人の多くが
低姿勢です。

 

なぜなら、発注をしている・お金を出している「客」
ではなく、

 僕ら投資家は、「安く商品を提供してくれる事に
 感謝して、お金を支払って」いるのです。

 

投資なので、基本安くしてもらうケースが多いです。
逆を言うと、相場通りに払っている奴はバカです。

最初は僕も知らずにそういう経験もしましたが、
金銭感覚のない投資家は成功しないと思っています。

不当に金額を叩いてはいけませんし、
本来ビジネスとは、取るリスクの幅により左右しますが、
片方ばかりが得しては、次に繋がりません。

 

 物事には、うまくやる為のロジックは存在しますが、
 それを実現するのは、その人の人間力が大きいと
 思いますので、自分の子には、そういう部分も
 同時に伝えたいと思い、書き残すことにしました!!

 

リフォームは、大家人生で最も悩む内容の一つです。

 

実は、僕が郊外で不動産投資をするように戦略立てたのも、
こういった、都心でやると手間がかかって儲からないと
思われるような内容を、引き受けて下さる職人さんが
多いためです。

 

お金が余っている・特別なノウハウがあるならば別ですが、
競合が多いところに飛び込むよりも、
ランチェスター戦略と呼ばれるように、
競合が少なく、自分の持ち味を生かしやすいところで
勝負すべきと思います。

 

 僕が今回書いた手法は、
 「管理会社がやっている」手法です。
 ですので、都心で業者ではない投資家がやるには、
 「発注の総量が多い」ことがない限り厳しいです。

 

僕が伝えたかったリフォーム対処法、
そして郊外で不動産投資をする意味が
僕の娘たち、そして読者の方に伝わりましたら、
とても嬉しいです!

 

そして、一緒に地方の活性化をしましょう!
(横浜に住んでいる奴が言うなwwですね)

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