大家のプーさんです。
今日は、不動産投資家でなくても気になる永遠のテーマ、自宅について書きます。題して「不動産投資家が考える、自宅について」です。
結論は「自宅は買ったほうがよい」です
世間でよく言われるのが、「持ち家か、賃貸か」という話です。
先に私の結論をお伝えすると、「引っ越し好きの方と、よほどのお金持ち以外は、自宅を購入したほうがよい」と考えています。
理由は、次の3つです。
- 賃貸は、自分のものにならない
- 持ち家なら、同じような物件に住む場合、毎月の返済のほうが賃料より安いことが多い
- 住宅ローンを組めば、「団信」が適用される
この3つが、私が購入派である大きな理由です。
いちばんの理由は「団信」です
とくに最後の「住宅ローンを組めば、団信が適用される」ことが、私にとってはいちばん大事な点です。
自分ではどうしてもコントロールできないのが、「自分がいつ死ぬか、いつ動けなくなるか」だからです。
第一子が生まれる直前、ふつうは幸せなことばかり考えるのでしょうが、私はこんなことばかり考えていました（もちろん、幸せでもありました）。
身重の妻の姿を見たり、泣き続ける子どもを見たりして、これは専業主婦でないと厳しいと思うと同時に、「収入の安定」のことばかり考えていました。当時は自営業で、収入が不安定だったこともあります。
そして、「今自分が死んだら、本当にまずい」と思っていました。もちろん、自分ではなく家族の誰かが一人でも亡くなったら、悲しくてそれどころではありませんが。
私と家族になることを選んでくれた妻と、生まれてきた子どもには、自分の命をかけてでも、無駄な苦労はしてほしくないと思っています。
お金ですべての苦労がなくなるわけではありません。それでも、文字どおり「団信」をかけて、自分の命とお金を天秤にかけたわけです。
しゃれのような書き方になりましたが、本当に考え抜いた末の結論です。人は、いつどうなるかわかりませんから。
収益不動産を増やしたのも、家族のためです
この自宅への考えと同じように、事業を頑張っていた私が急に収益不動産を増やしたのも、家族が増えたことがきっかけです。
ほかの記事にも書いていますが、稼ぐのが私だと、私に何かあったときに本当に困ります。稼ぐのが不動産なら、私がいなくても何とかなる可能性が高いからです。
このブログを書いているのも、私に万が一のことがあったとき、ブログを全部読めば何とかなるのではないか、と家族に思ってほしいからです。
言ってみれば、このブログは遺作のつもりで始めたものです。
冗談のような書き方をしましたが、私は本気で「自宅を団信付きの住宅ローンで買う」という選択をしました。
残債が減ってきたら、たぶん売るか買うかして、また住みやすい家を買うと思います。
自宅の選び方
では、私がどうやって自宅を選び、どうやって融資を受け、どうやって購入したのか。娘に伝えたいので、書いておきます。
いちばん重視したのは、やはりコストパフォーマンスです。相対的に見て、お得かどうかです。
それ以外に重視したのは、次の点です。
- 立地（駅からの徒歩分数、ターミナル駅までの時間）
- 住宅ローン控除がある程度使えるか
- 返済が管理費込みで月15万円以内か
- 小学校が近いか
- 子どもの教育上、望ましい場所か
- 再販しやすい物件か（途中で損をせずに売りやすいか）
- 必要な設備、広さ、部屋数があるか
その結果、駅から歩ける距離にある、築浅の区分マンションを購入しました。
私は自分では倹約家だと思っていますが、自宅で仕事をすることも多く、妻もおそらくこの先ずっと専業主婦だと思うので、少し予算が上がっても暮らしやすい家を選びたいと考えていました。
結果的に、心の中の予算より1,000万円ほどオーバーしましたが、私だけでなく妻も満足できたので、良かったと思っています。
労働の身代わりになる家電には、お金をかけます
余談ですが、自宅や仕事の環境については、自分の労働の身代わりになってくれる家電には、迷わずお金をかけています。
- 全自動食洗機
- ドラム式洗濯乾燥機
- ロボット掃除機、床拭きロボット
- 玄関の人感センサー付き電球
- 追い炊き付きの風呂（今は普通かもしれません）
自宅の購入とは関係ありませんが、これらはあったほうが確実に楽です。アルバイトやお手伝いさんを一人雇うくらいなら、これらを買ったほうがよいと思います。
同じ理由で、独身のときは持たなかった車も、都心に住んでいますが1台持ち続けています。小さな子どもがいる方には、車はほぼ必須だと思います。とくに、奥さまが助かるはずです。
お金は、時間と心の余裕を買うためにあります。使うべきところで使わないのは、投資家としては良くないと考えています。
私は社員を雇わないという選択をしたので、固定費は極限まで削られています。その浮いたお金を、すばらしい業務委託の方や、優れたロボットに積極的に投じていきます。
住宅ローンは「アルヒ」で組みました
話がそれました。では、住宅ローンはどこで組んだのか。
私は、「アルヒ」を選びました。
理由は、その2年前にすでに自宅を購入していて、しかも今は自営業なので、事業用の借入以外のローンが通りにくい状況だったからです。選んだというより、実質的に「アルヒ」のフラット35しか選択肢がありませんでした。
購入したマンションの売主業者さんが、別の銀行のフラット35も勧めてくださったのですが、途中で雲行きが怪しくなり、私の判断で辞退してアルヒに切り替えました。
「アルヒ」はフラット35を専門に扱っているので、通し方をよくわかっています。もう一方の銀行は、まだ「通し方」をつかめていなかったように感じました。早めに切り替えて良かったと思っています。
フラット35を選んだ理由は明確です。当初の予算をオーバーしてまで購入した物件なので、毎月の支払いを固定にしたかったのです。
また、金利が過去最低の水準でお得だったので、そういうときこそ固定金利のフラット35で組むべきだと考えて選びました（先ほど、アルヒしか通らないと自分で書いたばかりですが）。
仕事も自宅でしているので、賃貸の事務所の費用も要らなくなり、自宅（兼生命保険）も手に入りました。これで、ひと安心です。
70歳近くでも申し込めることに驚きました
余談ですが、大事なことを書いておきます。このフラット35の申込条件は、次のとおりです。
「お申し込み時の年齢が70歳未満の方、最終返済時の年齢が満80歳未満の方（親子リレー返済を利用される場合は、70歳以上の方もお申し込みいただけます。）」（ARUHIのホームページより抜粋。2020年5月現在）
申し込みは70歳未満まで、最終返済は80歳未満まで。これには驚いて、思わず笑ってしまいました。
60歳を過ぎて時間ができたら、毎日アルヒのホームページを確認して、最後の住宅ローンを組むタイミングを見計らおうかと思います。
たしか、年収が800万円を超えれば、8,000万円まで組めたはずです。（それを聞いた妻が、今の自宅を買うときに予算を8,000万円にすり替えようとしてきて、本当に焦りました。）
アルヒは勤続年数などは関係なく、直近1年の確定申告や、直近2か月の給与明細で申し込めます。
そのときに上限いっぱいまで組んで、80歳を過ぎても私がとても元気だったら、笑ってしまいます。
今の住宅ローンを完済する頃（その前に売るとは思いますが）か、69歳のぎりぎりのタイミングで、もう一度住宅ローンを組みたいと思っています。
そのときには、「この契約が、わしの最後の置き土産じゃ」と、家族に言ってみたいものです。
自宅も、安ければ買ったほうがよい
以上、不動産投資家が考える自宅について、でした。
投資物件と同じように、自宅も「安ければ買ったほうがよい」ということです。
※ 住宅ローンの申込条件や住宅ローン控除などの内容は、この記事を書いた当時（2020年5月）のものです。今の条件は金融機関のホームページで確認し、実際の判断は金融機関や税理士など専門家に相談してください。
※この記事は2020年に書いたものです。制度や数字は、その後に変わっている場合があります。