大家のプーさんです。
賃貸付けのときに使っている、ちょっとした工夫があります。この方法で、すでに5件入居していただきました。もう1部屋も決まりそうです。
では、どんな方法で入居を決めたのか。答えは、「何もしないで貸す」です。
もはや技とも言えないかもしれません。
Contents
以前は「あり得ない」と思っていました
私は、不動産の営業マン出身の大家です。ですから、最低限のリフォームやクリーニングをしないまま貸すのは、あり得ないと思っていました。
そのような汚い部屋は、賃貸の業者さんが案内してくれないと思っていたからです。（※実際に、案内してくれない業者さんのほうが多いので注意してください。）
ただ、そうも言っていられない物件がありました。
40㎡、220万円の区分マンションでは、リフォームの見積もりが70万円でした。家賃の2年分です。
茨城県の、20室中10室が稼働しているアパートは、1室38,000円が相場の上限の家賃でした。回収できる家賃を考えると、リフォームにお金をかけるのはもったいないと感じました。
「DIY可・初期費用ゼロ」で募集しました
そこで、「DIY可。クリーニングをしない代わりに、初期費用もゼロ」という条件で募集をかけたところ、冒頭に書いたとおり、わりと埋まってきています。
中には、私が購入したときから風呂釜とキッチン、洗面台がすべて取り外されていて、設備はトイレとシャワーだけ、という部屋にも借り手が付きました。
この部屋は床も汚く、室内には古いビニールシートが敷いてある状態でした。
さすがに私も「どうやって住むのだろう」と思いましたが、借りてくださった方は大工さんのようです。
直せばおそらく150万円以上かかる部屋に、大工さんが住んでくださり、しかも25,000円を払ってくださっています。
本来なら手を付けずに、いちばん後回しにしていた部屋です。お金をいただくのが申し訳ないくらいです（家賃は、もちろんいただいています）。
今のところ手応えのあるやり方
こうした経験から、次のような物件では、家賃を少し下げて、DIY可でそのまま貸すのが、今のところ私の中で手応えのあるやり方です。
- 空室が多いアパート
- 相場の最低家賃くらいで貸していて、リフォーム費が家賃1年分以上かかりそうな物件
デメリットもあります
ただし、デメリットもありますので注意してください。
- 売却のときに不利になります。家賃を下げると、満室時の年収や現況の年収が下がるためです。
- DIY可にすると、退去のときに部屋がどうなっているかわかりません。最初から汚い部屋なら問題ないと思いますが。
もし自分がDIY好きだったり、DIYができたりしたら、この方法はとらなかっただろうと思います。
保有中にいちばん大きく出ていくお金
投資をする以上、物件を買う金額も大事ですが、リフォーム費もそれと同じくらい大事です。
保有中に出ていくいちばん大きなお金は、リフォーム費です。
固定資産税などの税金と違い、自分でコントロールできる支出です。家賃に反映されないお金は、なるべくかけないほうが良いと思います。
「リフォームをきっちりしたほうが入居者さんに喜ばれて、長く住んでくれる」とおっしゃる大家さんは、わりと多いです。ただ、私はこう考えています。
「家賃が安すぎるくらいの物件なら、マイホームを買うより安いので、なかなか出ていかない。また、家賃の安い部屋に住む方には、マイホームを買うまでの余裕がない方も多い。」
人と逆を行くところに、成功の道があると思っています。
娘へ
最後に、いずれこのブログを読むであろう娘に、ひと言残します。
「出ていくすべてのお金について、利回りを計算すること。利回りが合わなければ、やめること。
ただし、合わなくてもやらざるを得ない場合は、必要なことなので、やったほうがいい。」