大家のプーさんです。
今週からは、特集をお届けしていきます。最初は、物件情報が入ったときに、私がすることです。
物件情報は、おそらく次の3つのルートで手に入ると思います。
- ①不動産会社を訪問して紹介してもらう
- ②メールや電話で、不動産会社から紹介してもらう
- ③ネットに掲載されている物件に問い合わせる
まず、想定賃料を出します
では、私が物件の紹介を受けたら、まず何をするのか。
何よりも先に、想定賃料を出します。
※ オーナーチェンジの場合は、今の賃料とは別に、想定賃料も出します。
想定賃料を出すときは、まず次の点を確認します。
- 立地（駅徒歩、学区）
- 築年数
- 構造（RC造、鉄骨造、木造など）
- 面積
- 駐車場の有無
- その他の設備
その次に、SUUMOなどでその地区の賃貸物件を検索します。
- ①面積を問わず、いちばん安い賃料
- ②その物件の面積から10㎡を引いた広さの住宅の、いちばん安い賃料と、相場の賃料
この2つ（数字としては3つ）を出します。そして、②のいちばん安い賃料で物件価格を割り戻すと、利回りがわかります。
利回りの出し方
式にすると、次のとおりです。
②のいちばん安い賃料 × 12 ÷ 物件価格 ＝ 利回り
これが高ければ買い、と判断しています。
では、①は何のために出すのか。本当に最悪の事態、家賃相場が崩れたときの「デッドラインの賃料」を知っておくためです。この家賃でも、私は利回り20%超を目指しています。
②の相場の賃料は、「うまくいったら、ここまで稼げる」という目安として、自分の中で眺める程度に使っています。
買いたい金額の出し方
私の場合は、次の式で購入希望価格を出します。
②のいちばん安い賃料 × 12 ÷ 0.3 ＝ 購入希望価格
そこから「リフォーム費をざっくりこのくらい見ておこう」という金額を引き、業者さんに「このくらいで買いたい」と伝えます。
たとえば、紹介された物件を調べて、②のいちばん安い賃料が5万円だったとします。
- 50,000円（月額）× 12か月 ＝ 600,000円（年額）
- 60万円（年額）÷ 0.3（表面利回り30%）＝ 200万円
この200万円に対して、次のように見込みます。
- トイレが壊れている……10万円
- 床と壁紙の張り替え……20万円
- クリーニング……3万円
- 予備費……10万円
すると、200万円 −（10万＋20万＋3万＋10万円）＝ 157万円 になります。
ここまでを、10分以内で行います
この流れを、物件を見てから10分以内で行います。
そして業者さんには、10分後に「150万円前後なら、現金で買います。内見だけさせてください。それ以外でお手間は取らせません」と伝えます。
経営者は即断即決です。「この人は、毎回すごいスピードで回答してくるな」と思ってもらう必要があります。
このような形で伝えています。なお、このブログでは公開できない、元仕入れ営業マンならではのやり方は、下のnoteに書いています。
OKなら次の段階へ、だめでも続ける
これで業者さんから「OKです。そのくらいでいけます」となったら、次の段階へ進みます。（次の段階は、明日のブログで書きます。）
「ダメです」となったら、
以上です。とにかく、これを続けることです。うまくいかなくても、いけるまで続けてください。
※この記事は2020年に書いたものです。制度や数字は、その後に変わっている場合があります。