【人生の岐路】分岐点となった築古木造アパート【不動産投資】

 

ネオニート大家こと、大家のプーさんです。

 

皆さんは、
「自分の人生を変えるきっかけの物件」はありますか?

 

今回は、そんな物件について、
話を進めたいと思います。

 

僕のターニングポイントになった物件は、
物件価格約1,000万円の

現況40%、表面80%(当時)の築古アパートです。

(現在は、現況53%になりました)

 

 

これは、昨年取得したアパートです。

僕の場合、ターニングポイントとなった物件は、
1件目の物件ではありませんでした。

 

それまで、表面50%以上の高利回り物件を
購入したことは何度かありましたが、
この物件の良かったところは、

 

物件価格1,000万円に対し、
現況年収400万円、
もし満室になれば800万円のポテンシャルを
持つ物件だという事です。

 

1,000万円のキャッシュを突っ込めば、
一般サラリーマンの平均年収が買えるという物件でした。

 

自宅を購入するとしたら、
1,000万円は安いと思います。

そんな1,000万円というお金で、
一般人の年収が手に入りました。

 

戸建で、利回り100%以上も、
今でこそ、稀に取得できたり、
話が来たりしますが、

 

このアパートは、
買った瞬間に、年収400万円となる物件でした。

埋まれば、その倍程度にもなるのは勿論素晴らしいのですが、「現時点で、何とか食っていけるレベルの年収である」のが一番良い点です。

 

そして、今後についても、万が一半分の稼働率であっても、年収400万円を確保できる。

それは、家族を持つ僕にとって、
「最悪の場合、このアパートが半分稼働していれば、
何とか食っていける」物件だというのが大きいです。

 

そして、自分がもし早くに死んでしまったら、
「稼働が50%を切って、かつ自分に不動産の自信がなかったら、すぐに利回り15~20%で売りに出せ」と遺言を書ける物件でもあります。

利回り15%でも、5300万円超ですので、
融資で購入しやすい(売りやすい)金額帯です。
(※この、「売りやすい金額」が非常に重要。)

 

最悪20%でも、現況も10%なので、
4,000万円が入れば、家族も贅沢さえ
しなければ向こう5年以上は安心でしょう。

 

更に、余談ですが、今住んでいる新築マンションも
団信で住宅ローンがチャラになりますので、

住む場所に困らず、
売却で最低4,000万円or年収400万円以上が
家族に入ってくる計算になります。

(※僕が住宅ローンを借りている最大の理由は、この「団信」です。)

 

話が逸れましたw
死んだ時の話ばっかりしてしまいましたwww

 

 

家賃収入に対して、別の切り口で考えると、
戸建が、1件につき5万円位の賃料だとすると、年収60万円です。

 

さすがに変な場所すぎない限り、
表面30%以上の戸建は空室で売られていると思います。

 

そういった戸建でも、
年収400万円にするには、
7戸程度必要になってきます。
しかも、空室を埋める為のリフォーム費・期間、客付も必要です。

 

僕のターニングポイント物件は、
一気にその戸建7戸分が「現況賃料」で入ってきて、

更に、埋めれば埋める程、収入が上がります。
満室になれば、先述の戸建が14戸分に匹敵するのと、
同じだけの賃料収入ポテンシャルがあります。

 

ただ、アパートにはアパートのデメリットもあると思います。

 

それは、戸建と競合した際に、
やはり戸建のほうが優位である事と、
戸建の一番のメリットは、
「実需で売れば、投資利回りよりも高く売れる」

 

これに尽きると思います。

 

ですので、最近は、
安い戸建でもバカにせずに、コツコツ買いまくる
スタンスを取っています。

 

と、戸建の話が入り、またまた横道に逸れましたが、
年間の手取り年収で考えると、

 

融資を引っ張れば、利回り10%以下でも、
年間CFは取れます。

 

また、高利回りの物件は、一般的には
500万円以下の物件が多いような気がします。

 

 

僕のターニングポイントの物件は、
そういう意味でも、
この1件があれば、最悪1家族は養えるような
ポテンシャルがあります。

 

ですので、そういった意味でもこの物件を選びました。

 

今後、賃貸需要が大幅に減少するような場合や、
修繕リスクが高まりすぎた時に、
売却はすると思いますが、

とは言え、満室で年収800万円弱の
ポテンシャルがありますので、なるべくならば
ずっと持ち続けたいと思っている物件です!!

 

最後に、このアパートとの出会いを書いておきます。

 

その出会いですが、

実は、全く関係のない戸建のオーナーチェンジ物件に
ネットから問い合わせをしたのが始まりでした。

 

その物件は、結局指値が決まらずに買わなかったのですが、

 

業者さん「プーさん、この物件の近くに、高利回りのアパートが
あるのですが、いかがですか?」

 

業者さん「利回りは、表面で30%位はあるはずです。
半分くらいの稼働率なんですが、、」

 

プー「すぐ買います。今日見に行くので、わかる情報を
教えて下さい!!買付もすぐに出しますので!」

 

そして、まだ資料ができていないということで、
電話でのヒアリングで、手元のメモ帳にメモしていきました。

 

、、、、
そして、その2時間後。

 

業者さん「すみません、お伝えした事を間違えていました。
現況で30%以上は間違いないです。半分空室です。
ただ、築年数は40年位なのですが、、」

プー「!?!?!?!?」

プー「とんでもなく最高なお間違えですねww
わかりました、もうこの物件抑えて下さい!
現金で、明日にでも決済できます。」

 

こんな感じで、指値はもちろんせずに、相手の言い値の買付で提出。

 

契約するまで、ドキドキでしたね。
生きた心地がしなかったです。
こんな千載一遇の物件、買えなかったらどうしようか。

 

その後、買えたので、本当に良かったです!

※この時、契約後、引渡は急ぎませんと言われましたが、
もし迷惑でなければ、早めに引渡して欲しいと伝え、
決済日を早めてもらいました。

理由は、現況40%なので、1日でも早く契約すれば、
1日当たり実収入1万円以上の収入が入る計算だからです。

 

 

と、ここまで書いてみました!

皆さんも、そんなターニングポイントとなる
物件との出会いはありますか?

僕は、ここ1年以内の出来事ですので、
きっと皆さんにも良い物件との出会いが
あるはずです!

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