【融資】本当に良い物件は、融資を引いている暇はない【不動産投資】

 

ネオニート大家こと、大家のプーさんです。

 

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最近、このような質問を頂きます。

「プーさんは、現金でばかり買っているけど、融資を引かないのですか?」

 

 

これに対する答えが、表題です。

「本当に良い物件は、融資を引いている時間はありません。」

 

 

逆説でお伝えすると、

「融資を引いて買える物件は、大変高額な物件か、
 本当にお得な物件ではない可能性がある」

という事です。

 

 

僕は、今でこそ専業大家ですが、
専業大家になる前は、不動産会社の経営者であり、
売買にもマネジャーとして、また一部顧客に関してはプレイヤーとしても携わっていました。

 

業者から見た際の、
「会社の利益を作るために、物件を売る」為の正攻法のテクニックは
(騙す営業テクニックとかは言語道断ですw)

 

 

①今すぐに買付が10件殺到するレベルの物件をブツ上げする

②できる限り金額の大きい物件、かつ投資に値する物件をブツ上げし、
想定の金融機関をいくつか用意する。

 

この2つです。

この2つ以外、僕はないと思っています。

 

 

この2つに当てはまらない物件は、
売れ残る物件、もしくは、「営業する必要」が出てくる物件です。

 

 

どちらにしたって、「相場より間違いなく安い」物件であることが
条件ですので、融資特約が付くか付かないかの違いというだけで、
買付が殺到するような物件情報を仕入れる事に、全てを賭けていました。

 

 

僕の体感ですが、

5,000万円以下は、安ければ現金で購入したい方がすぐに飛びつきます。
それ以上は、融資特約付でも戦えるかもしれませんが、
買取再販の業者が出てきたら、持っていかれる可能性があります。

 

僕が不動産業界に入ったばかりの時に扱っていた物件も、
業者さんが再販する目線の物件も多かったので、
そういう業者さんは、「日本住宅無尽」や、「ノンバンク」を
使用する前提で、融資特約無の買付を入れてきたりしました。

 

 

つまり、
5,000万円以下の物件を取得しようとする限り、

 

①本当に良い物件は、融資打診しているうちに他の人に取られる。

②再販業者がやりたくないような、再販利幅の少ない物件しか残らない可能性が高い。

 

ということが言えると思います。

 

 

僕が、初心者の方に対して、
利回り15%-20%のレベルを目指しましょうとお伝えし、
また、「融資」ではなく、現金で買えるように貯めましょうとお伝えしているのは、
これが理由です。

 

 

それと、僕の持論にはなってしまいますが、
「不動産投資は、仕入が9割」と思っていますので、
良い買い方をする為には、現金を用意してもらうのが、ライバルに競り勝つためのただ一つの方法だと思っています。

 

仕入の方法は、下記のnoteに記載しています↓
よろしければ、ご参考になさって下さい!

 

 

 

ただ、一方で、
業者の時に、総額100億円を超える物件金額の
仲介・再販をし、融資付もほぼ全て、サポートしてきましたので、

融資が出やすい銀行の開拓や、ヒアリングに関しては、僕が最も得意とするところです。

 

金融を抑えていなければ、資産を持たない者(僕もそうです)は、
不動産での大成功は、相当な時間がかかるか、もしくは成し得ないものだと思います。

 

 

融資を出す銀行は、世の中に沢山あります。

融資を出す銀行はどうやって探すか??

これは、どこかで纏めたいと思いますが、

 

 

先に結論を書くと、
正しい準備をした上で、とにかく打診をしまくる」

これしかありません。

 

 

ただ、これも、不動産の購入と同じで、
抑えておくべきポイントはありますので、時間がある時に纏めたいと思います。

 

 

無闇に行動をする事も、やらないよりは間違いなく経験になるので、
良いのですが、「正しい方向を意識しないと」無駄打ちになる可能性があります。

 

上記で、「良い物件は現金で買うしかない!」と書きましたが、
これを知らなければ、いつまでも、レバレッジを掛ける事こそ真だと思い、
融資特約付の買付ばかり入れて、本当に良い物件は取り逃がすことになると思います。

 

とりあえず行動する事も大事ですが、
東京から沖縄に行こうとするのに、飛行機はおろか、
電車やバスすら使わずに、とりあえず歩き始めているのと一緒です。

東京から隣県くらいなら、とりあえず歩いても努力さえすれば、
時間が解決するので良いでしょうが、、

 

不動産投資も同じ事が言えます。

 

正しい方向を見て、正しい行動をする。
もしくは、それを知った上で、敢えて斜めから攻めたり、自分なりのアレンジをする。

 

とにかく、失敗を避けるために、たくさんの成功・失敗パターンを知る事しかないと思います!

 

 

僕も、不動産投資を頑張っていきますので、一緒に頑張りましょう!

 

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2 件のコメント

  • 良い物件は現金で早いんですね。
    なんとか融資出ても利回り・運営が困難だと負動産になってしまいますね。
    小さめな物件で現金。
    融資を固めてやや高めのを。
    どちらが自分の戦略と合うのか見極めていきたいです。

    • トリプルaさん

      いつもコメントありがとうございます!
      ブログをお読み頂き、とても嬉しいです!

      トリプルaさんの仰る通りですね、
      不動産は、一つだけの正解があるわけではないところが、
      また興味深いところだと思います。

      個々の背景によって、適した投資法は違いますが、
      時間がなくて、リスクを極力さけた上で、CFや資金を分厚くしたい方には、
      今のところ僕のやり方は、間違ってはいない選択かと思い、ご紹介をさせて頂いております!

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