ネオニート大家こと、大家のプーさんです。
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今日は、表題について。
「僕が最も信頼する不動産客付会社２社の特徴」を書いていきます。
僕は、今は茨城県に物件を集める方針にしていますが、
それまでは、神奈川県のある市に物件を纏めようかと考えていました。
そんな僕が、
最も自分が信頼している賃貸客付会社は？と聞かれたら、２社に絞ります。
①神奈川県〇市の大手会社
②茨城県〇市の中小会社
この２社です。
この２社の共通点は、
「物件の近くに店舗があり、客付が強い」ことです。
僕が賃貸客付会社に求める条件は、
この、「客付が強い」事が最重要です。
それ以外にも、対応が細かいとか、
人柄の良い人が多いとか、会社が飛ばなそうｗとか、
有って欲しい条件はありますが、
とにかく、「客付が強い」ことがあれば、
他は目を瞑るレベルに重要だと考えています。
（会社がすぐ倒産しそうとかはさすがに嫌ですがｗｗ）
では、この２社の特徴を書いていきます。
①神奈川県〇市の大手会社
【良い点】
・会社が潰れない可能性が高い
（市内の最大手かつ歴史があるので、潰れないだろう）
・メールの返信や、電話レスポンスなど、スピードが速い
（人員配置がしっかりしている）
・管理報告などがきっちりしている
（僕は、この会社に管理も任せています）
・市内最大手なので、集客力が最高レベルに高い
【悪い点】
・やりやすいオーナーを選んでいる
・ADのある物件or人気があり、手間がかからない物件を
優先する傾向にある
・管理を任せなければ、恐らく客付優先度は低い
②茨城県〇市の中小会社
【良い点】
・人柄がめちゃくちゃ良い
・ADを下さいと言われた事が一言もない
（ただ僕は、謝礼金は勝手に押しかけて、置いてきました）
・修繕の対応を代理でお願いしても、
業者の安価な見積書をそのまま転送してくる
（中抜きしていない可能性が高い）
・オーナー側からは仲介手数料を取らない。
・ボロボロで、クリーニングをしていなくても決めてくれる。
・管理を任せようとしたら、
人手不足だと断られる。
だが、客付はしっかりしてくれる。
・儲けてやろうという感じが、一切ない
【悪い点】
・既存顧客の問合せを、恐らく追客していない。
（こちらが、あの人どうなりました？と聞くと、「ああ連絡してませんでした、電話してみます」となるｗｗｗ）
・入居日や契約日は、こちらが聞かないと報告がない。
（問い合わせが来ると、内見日は教えてくれる）
・家族経営なので、人員が基本足りていないように見える。
・客付以外の対応は、あまりスピーディーではない。
・仲介手数料の精算すら、１ヵ月間放置して溜めてしまう。
（言えば思い出してやってくれるｗｗｗ）
・すごく仕事が出来るタイプには見えないｗｗｗｗ
（が、地域に店舗が少ないせいか、コンスタントに月１ペースで客付して下さる）
このような形です。
①の会社は、一言で纏めると、
「金さえ多く積んで、管理を任せれば上手く纏めてくれる」会社です。
②の会社は、
「②の苦労を共感し、秘書のように寄り添って動ければ、最優先で自分の物件に客付をしてくれる」会社です。
世の中で言われる、素晴らしい客付会社、素晴らしい管理会社は、①です。
僕自身、絶大な信頼をしています。
が、一方で、「出て行くコストも多い」と思います。
一方で、②は、放っておくと何もしてくれない、
世の中的にはダメ会社だと思います。
僕自身、たまたま3月に2件立て続けに決まったので、
「おっ！この会社は！」と思って付き合いが深くなりましたが、
それがなければ、「なんだこの会社は」と思い、
別の会社に切り替えていたと思います。
そういう会社です。
少なくとも、②の会社は、今までの僕ならば、付き合っていなかったと思います。
※今までの僕とは、専業大家になる前ということです。
こちらが余計な心配をしなくても、上手く纏めてくれる①のような会社が好きでした。
ですが、②会社の悪い点も、何だか好意的な感じが
自分でも見て取れるように感じる位に書いてしまったのですが、
今後は、②のような会社をできる限り発掘して、
そことズブズブの関係を築いていきたいと思います。
今までの僕のように、②の会社は選ばれない可能性が多いわけです。
ただ、地元でずっと続いている会社は、
「少なくとも、何かしらのニーズがあるから、ここまで続いてきた」と考えられます。
という事は、必然的にライバルが少ない会社だという事です。
ライバルが少ないところと組むのは、
どの業界もそうですが、物事をうまく運びやすいです。
また、実績が全てなので、
今のところ、月1で賃貸客付をしてくれる②の会社は、
僕にとっては、まさに救世主です。
言わないとやってくれない事もありますが、
「言えば嫌な顔せずやって下さる」ならば、こちらが
忘れずに言えば良いだけです。
この、他の人が敬遠する一手間が、
僕の得意分野と、相手の苦手分野がうまくマッチし、
成果を生み出していると言えます。
DIYと同じ感覚かと思います。
自分が動いて、材料費だけでリフォーム費を抑えられる。
同じく、
僕の本件のように、
入居案内が入ったという知らせが来た前後は、
意識して電話等で秘書的な連絡を入れる。
そのことにより、
僕の手間はかかっています（とは言っても、賞味1時間くらい）が
その電話の合計１時間で、１人客付が決まるので、僕には今のところ相性が良い投資と考えています。
今の僕は、もうとにかく無駄をそぎ落としまくって、
検討物件がない限り、毎日やることがないほぼないレベルまで達しています。
ですので、②のような会社に電話して、
「これは〇〇ですけど大丈夫ですか？
お忙しいでしょうから、この電話口でパパっとのご報告でOKですよ」などと１本電話を掛けるだけでフォローする位、
油のついたフライパンを１本洗うよりも楽ですｗｗｗ
特に、②の会社の漏れるような部分に関しては、
僕は、賃貸管理会社の社長をやっていましたので、全て流れがわかります。
どのフェーズが、相手が弱い部分か。
その部分を察知して、事前に自分がサポートしてあげるべきか否か。
これは、僕のように管理会社経験がある人でなくて、
自主管理や、ジモティーなどで自主客付をした経験のある人でも、
うまくサポートできると思います。
今後、②のような会社の近辺に物件を集めるのが、
資金的にも、空室リスク的にも、また利回り的にも一番最善だと思っていますので、
僕はそこを今後注力したいと思っています。
では、①のような会社さんはどうするか。
①の会社は神奈川県です。
茨城県と比べると、どう戦っても利回りは低く、
また、ADやリフォーム費などのコストもかかります。
なので、①に管理を委託する物件は、例外を除き、全て売却しようと考えています。
（現に、今、売却活動中ですｗ）
ですが、良い部分として、
①の会社さんは、
「ADや管理委託など、コストの投下額がある程度求められる」ものの、
空室を購入して、埋めるという作業過程においては、
コストさえ見込めば、確実な仕事をして下さいます。
その特性さえ見誤らなければ、
空室改善に関しては有用だと考えています。
ですが、今後も①会社のエリアで、物件購入は積極的にするでしょうが、
全て短期～中期目線での購入となるかと思います。
利回り20%以下の物件は、
修繕コストがかからない等、一言で「築浅」の物件でもない限り、
長期で持つよりも、早めに利益確定をする方針です。
それ以上の利回りの物件は、余程のリスクがない限り、
長い時間保有するほうが、売却よりも大きなお金を運んでくれるので、
長期保有をします。
コロナが終わったら、ひたすら②のような会社の開拓をし、
そのエリアで利回り25%以上の物件を保有できるように、
動いていきたいと思います。
専業大家になって、約半年ですが、
だんだんと自分の得意ジャンルと、苦手ジャンルが
わかってきました。
得意ジャンルはとことん突き詰め、
苦手ジャンルは、得意な人と「直接契約」を結ぶというのが
最も良い事だと再認識しました。
何事もやってみないとわからないと思います。
大家以外のビジネスは実質撤退しましたので、
専業大家としての歩みは、今年が１年目です。
ここから３年間は、ひたすら経験を重ねて、
何が自分の伸ばすべき分野なのかを知り、
大成していけるように頑張りたいと思います！
（なんだか纏まりのない文章になってしまいましたかね、、
文を書くって、とても難しいですね、、
このブログを通して、少しは上手くなると良いのですがｗｗ）
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