ネオニート大家こと、大家のプーさんです。
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昨日は、こんな記事を書きました。
【融資】本当に良い物件は、融資を引いている暇はない【不動産投資】
とは言っても、
「現金が無限にあるならそんな事言われなくっても、おれだって買うよ！お前は無理な事言いすぎなんだよ！！という方が続出した事でしょう。
僕も同感ですｗｗｗ
お金下さいｗｗｗｗｗｗｗ
とは言っても、良い物件は、融資を待っているうちに
現金顧客に取られてしまうのは、
本当の事ですので、書きました。
では、
「融資を使って、どんな物件を買えばいいのか？」
これに対しては、僕は下記のように考えています。
①15年以内に返済完了できるような利回りの、積算価格＞売価の物件
②土地から建てる新築物件
③すぐに取られる、まではいかないような利回り15%位のアパート
（公庫で融資がひけるような）
この3点です。
これも、どちらにしたって、相場より安ければ、
他に取られてしまう事には変わりはないのですが、
僕は、②に関しては勝機があると考えています。
—
※初心者の方には、③がお勧めです。
新築を建てると、中には飛ぶ（施工途中に倒産する）ような会社もあったりしますので、リスクです。
—-
というか、僕が業者時代にやっていた事の半分は、
②のパターンです。
安く土地を見つけて、ローコストで賃貸住居としては全くグレード的に問題のない物件を建てて、融資で買ってもらう。
これを、お客さんにやってもらっていました。
特に、都内の徒歩10分圏内の土地を購入してもらい、
RCを建てて、建て終わる頃に転売してもらうというのが、
一番僕が得意としていた、お客さんに儲けてもらい、
僕も仲介手数料で稼がせてもらう手法でした。
新築時に、売れなければ、17年保有して、
（なんで17年か、わかりますでしょうか、、）
その間に残債を全て返し終わり、
そのタイミングで売って下さいと話していました。
たまたま市況も良かったので、新築と同時にすぐに売ってもらいましたが。
ですので、僕としては、
「相当安い」まではいかないが、
新築木造で9%超、新築RCで7.5%以上を
カバーできるような新築プランで土地から探して、融資を組んで購入する事をお勧めします。
また、購入する時には、必ず、
「売る時に売りやすい」物件に仕上げることが重要です。
「売る時に売りやすい」とは、自分が売却する際の、
その物件のステータスに対して、
「どんな人なら、どの程度の融資が付くか？」を逆算して考えておくということです。
買える人が少ないような物件を建てたらダメですよ。
よく、業者が売りやすいような新築を掴まされている投資家さんの話を聞きますが、注意して下さいね。
ex)か〇ちゃの馬車、約15㎡極小アパートなど
と、ここまで書きましたが、
僕は、今現在、新築の物件は保有していません。
理由は、ボロボロの中古のほうが高利回りなので、
できればそちらに注力したい事と、
単純に、新築に適した土地に、なかなか出会えていないという事も理由です。
今後、もしそういった土地が出てきたら、建てると思います。
木造を建てたなら、ほぼ一生持ち続けると思いますし、
RCならば、上記の、僕が買ってもらった投資家さんのように、
ある程度保有をして売るでしょう。
また、新築を持つ事の最大のメリットは、
・融資年数が出やすい事（25年以上）
・減価償却で、利益を圧縮できること
・修繕リスクが少ない
この３つだと思います。
逆を言うと、デメリットではないですが、
意識しないといけないこともあります。
それは、「新築プレミアムがなくなった場合の賃料下落を見込んでおく」ことです。
新築に関しては、積算が伸びない物件が多いので、
信用棄損すると思います、少し注意しながら進めたほうがいいです。
ボロボロの高利回り物件を購入した場合は、
4年で償却する事になりますので、それが終わるまでに、
新築も持っておくと、バランスが良いかもしれませんね。
僕もうまく、融資と現金、
それから、銀行から見た時に「お金を貸したい法人」であるように
バランスを考えながら、不動産投資を進めていこうと思います。
ですので、
「いつ良い土地を取得しても大丈夫なように、常に銀行開拓はしています」
準備があってこそ、行動に対する成果は実ると思っています。
最後に、僕が行っている銀行開拓の手引書と、
関東の首都圏でヒアリングした銀行リスト
（万人にハマるかわからないので、あくまでご参考）を
下記noteに記載しましたので、ご興味のある方はご覧下さい！
これも、バランスですね！
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