大家のプーさんです。
いきなりですが、不動産賃貸経営で大事なのは、次の5つだと考えています。
- ①物件をなるべく安く購入する
- ②費用は最小限で、費用対効果の高いリフォームをする
- ③物件の客付け
- ④金融（融資戦略）
- ⑤出口とポートフォリオの戦略
私はもともと業者だったこともあり、どれについても、わりと平均点は高いほうだと思っています。
また、なんだかんだ言っても、①がとても安ければ、最悪なんとかなってしまうのが不動産投資だと思います。
特に①の「物件を安く購入する」ことについては、直近の実績もあり、さらに自信がついてきました。
ノウハウをまとめたnoteも、多くの方にご購入いただいています。こちらでもご紹介させていただきます。
Contents
弱いのは、リフォームでした
一方で、②が本当に弱い部分であることも、自覚しています。
リフォームを安くできるかどうかは、次の2つで決まります。
- DIYができるか
- リフォームを安くやってくれる業者さんと組めるか
私自身、ずっとDIYができるようにならなければと思っていました。ですが、根本的にDIYが好きではないのでしょう。やったのは1回きりです。
同世代の職人さんとの出会い
これまでも懇意にしていた一人親方さんはいましたが、最近ついに、同世代の素晴らしい職人さんとお会いできました。
その方は、私がこれまで安いと思ってお願いしていた業者さんの半額ほどで、ものによっては半額以下で、対応してくださいます。
まさに、なんでもこなせる多能工の方です。
これから何件かお願いして、相性や仕上がりを見ていきますが、とにかくすごい方にお会いできました。
安くて良い物件を買うには、良い仲介業者さんとの縁がとても大事です。リフォームでも、ついにそのピースが見つかったので、しばらくは心強くいられそうです。
今後、難易度の高い物件は、その方と一緒に内見できることになりました。そうした物件にも指値を入れながら、どんどん取り組んでいきたいと思います。
物件ごとに修繕の総額を出してくださったり、1人工いくらで対応してくださったりするので、本当に助かっています。
それでも、DIYは覚えておいたほうがいい
そういうわけで、しばらくはDIYをやる理由がなくなってしまいました。
ですが、やはりDIYは覚えておいたほうがいいと思います。
多能工の方との縁がなければ、リフォームを安く抑えるにはDIYが必要だと思いますし、その感覚がなければ、修繕費が安いのか高いのかがわからないからです。
娘に、壁や床の張り替えや簡単なDIYくらいは教えられる父親にはなりたいと思っています。
良い職人さんと出会えたので、工事や見積もりに余分な時間がかからなくなりました。
時間がさらにできると思うので、物件の仕入れと金融機関の開拓をして、物件の規模を着実に伸ばしていきたいと思います。とはいえ、短期の転売もするかもしれません。
自分の弱みは、誰かに埋めてもらう
自分の弱みは、無理に克服しようとせず、誰かに埋めてもらうほうが、よほど効率が良かったりします。
ですから、自分の娘にも、そうした素晴らしいチームをつくってほしいと思っています。
