【リフォーム】空室リフォームはどうするのか！？【不動産投資】

ネオニート大家こと、大家のプーさんです。

今回の話「空室リフォーム」は、
大家さんにとって、最も大きな悩みだと思います。

僕自身、未だに凄く悩んでおり、答えが出ていませんが、
現時点の考えを書いていきたいと思います。

「空室リフォームはどうするのか！？」

ここからは、僕がやっているフローを
紹介していきます。

僕の中では、下記２つの道に分けています。

①物件の家賃が、相場の最安値付近ではない場合
②物件の家賃が、相場の最安値付近の場合

まずは、①の場合。
最低限綺麗に見えるようにリフォームを
しなくてはいけないと考えています。

その際に気をつけているのは、下記です。

・安く、確実な施工をしてくれる業者さんに
お願いする
ハウスクリーニングも同様。

・もしくは、DIYで自分or仲間内で直す。
※感覚ですが、家賃が6万以上になるような場合、
ヘタならばDIYは辞めた方がいいです。

僕は今まで、DIYをした事が１度しかありません。

これからはやってみようかと思うのですが、
管理会社の業務を経験していたので、
「原価」を知っていたことと、

自分のビジネスに時間を割きたかった為、
業者さんに任せていました。

僕自身が、DIYが得意で、かつ専業大家だったら
話は別ですが、それでも材料費と、自分の時間を
割く事にはなります。

物件の賃貸価格があまりにも安くない限り、
世の中の不動産は、
「最低限使える状態で、かつクリーニング済」の
物件になって、ようやく土台に乗ります。

ですので、相場を割ることができない物件を
保有する場合は、
僕は最低限のリフォーム＋クリーニングをしています。

次に、②の場合。

何度もしつこいですが、僕は元々不動産屋さんで
働いていましたので、リフォームやクリーニングは
賃貸募集では多かれ少なかれ必須と考えていました。

ですが、色々試行錯誤した結果、
リフォームやクリーニングをしなくても貸せる事を
気が付きました。

相場の最安値で出せるような物件に関しては、
今は、「リフォームもクリーニングもしない」という
結論に至っています。

僕がリフォームもクリーニングもしないで
貸している物件は、全て35,000円以下です。

空室は、どんなに安い１Rでも
１室16,000円以上のクリーニング費がかかります。
この時点で、家賃のほぼ半額です。

また、クリーニングだけで済めば良いですが、
壁紙とクッションフロアを業者さんでお願いすると、
１室20㎡としても、10万円弱は行きます。

ですので、
「リフォーム費＋クリーニング費が
家賃の半年分位になりそうな場合」は
中途半端に何か手を付けずに、
「そのまま貸す」事にしています。

※賃貸募集する不動産屋さんによっては、
　全く協力してくれないところが多いので、
　やる時は注意が必要です！！

DIYですと、材料費だけならば3万円前後になります。
ですので、今後DIYで出来るようになりたいですが、
それでも、自分の時間を掛け過ぎると、
経費倒れになる可能性があると考えています。

ゆくゆくは、DIYを覚えて、
家族で楽しみながら、
「そのまま貸す」物件と、「DIYをする物件」を
半々にして、上手く最終的に部屋や物件を
綺麗な状態に保てるようにしたいと考えています。

そういうわけで、
今後は、家賃相場の最安値に設定しても
高利回りになるような物件を
どんどん購入していきたいです！

DIYは、ふかぽんさんやモーガンさんという
不動産投資家の方々から学びながら、
うまくできるようになりたいと思います！！