ネオニート大家こと、大家のプーさんです。
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最近、このような質問を頂きます。
「プーさんは、現金でばかり買っているけど、融資を引かないのですか？」
これに対する答えが、表題です。
「本当に良い物件は、融資を引いている時間はありません。」
逆説でお伝えすると、
「融資を引いて買える物件は、大変高額な物件か、
本当にお得な物件ではない可能性がある」
という事です。
僕は、今でこそ専業大家ですが、
専業大家になる前は、不動産会社の経営者であり、
売買にもマネジャーとして、また一部顧客に関してはプレイヤーとしても携わっていました。
業者から見た際の、
「会社の利益を作るために、物件を売る」為の正攻法のテクニックは
（騙す営業テクニックとかは言語道断ですｗ）
①今すぐに買付が10件殺到するレベルの物件をブツ上げする
②できる限り金額の大きい物件、かつ投資に値する物件をブツ上げし、
想定の金融機関をいくつか用意する。
この２つです。
この２つ以外、僕はないと思っています。
この２つに当てはまらない物件は、
売れ残る物件、もしくは、「営業する必要」が出てくる物件です。
どちらにしたって、「相場より間違いなく安い」物件であることが
条件ですので、融資特約が付くか付かないかの違いというだけで、
買付が殺到するような物件情報を仕入れる事に、全てを賭けていました。
僕の体感ですが、
5,000万円以下は、安ければ現金で購入したい方がすぐに飛びつきます。
それ以上は、融資特約付でも戦えるかもしれませんが、
買取再販の業者が出てきたら、持っていかれる可能性があります。
僕が不動産業界に入ったばかりの時に扱っていた物件も、
業者さんが再販する目線の物件も多かったので、
そういう業者さんは、「日本住宅無尽」や、「ノンバンク」を
使用する前提で、融資特約無の買付を入れてきたりしました。
つまり、
5,000万円以下の物件を取得しようとする限り、
①本当に良い物件は、融資打診しているうちに他の人に取られる。
②再販業者がやりたくないような、再販利幅の少ない物件しか残らない可能性が高い。
ということが言えると思います。
僕が、初心者の方に対して、
利回り15%-20%のレベルを目指しましょうとお伝えし、
また、「融資」ではなく、現金で買えるように貯めましょうとお伝えしているのは、
これが理由です。
それと、僕の持論にはなってしまいますが、
「不動産投資は、仕入が9割」と思っていますので、
良い買い方をする為には、現金を用意してもらうのが、ライバルに競り勝つためのただ一つの方法だと思っています。
仕入の方法は、下記のnoteに記載しています↓
よろしければ、ご参考になさって下さい！
ただ、一方で、
業者の時に、総額100億円を超える物件金額の
仲介・再販をし、融資付もほぼ全て、サポートしてきましたので、
融資が出やすい銀行の開拓や、ヒアリングに関しては、僕が最も得意とするところです。
金融を抑えていなければ、資産を持たない者（僕もそうです）は、
不動産での大成功は、相当な時間がかかるか、もしくは成し得ないものだと思います。
融資を出す銀行は、世の中に沢山あります。
融資を出す銀行はどうやって探すか？？
これは、どこかで纏めたいと思いますが、
先に結論を書くと、
「正しい準備をした上で、とにかく打診をしまくる」
これしかありません。
ただ、これも、不動産の購入と同じで、
抑えておくべきポイントはありますので、時間がある時に纏めたいと思います。
無闇に行動をする事も、やらないよりは間違いなく経験になるので、
良いのですが、「正しい方向を意識しないと」無駄打ちになる可能性があります。
上記で、「良い物件は現金で買うしかない！」と書きましたが、
これを知らなければ、いつまでも、レバレッジを掛ける事こそ真だと思い、
融資特約付の買付ばかり入れて、本当に良い物件は取り逃がすことになると思います。
とりあえず行動する事も大事ですが、
東京から沖縄に行こうとするのに、飛行機はおろか、
電車やバスすら使わずに、とりあえず歩き始めているのと一緒です。
東京から隣県くらいなら、とりあえず歩いても努力さえすれば、
時間が解決するので良いでしょうが、、
不動産投資も同じ事が言えます。
正しい方向を見て、正しい行動をする。
もしくは、それを知った上で、敢えて斜めから攻めたり、自分なりのアレンジをする。
とにかく、失敗を避けるために、たくさんの成功・失敗パターンを知る事しかないと思います！
僕も、不動産投資を頑張っていきますので、一緒に頑張りましょう！
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