【多能工】僕がボロ物件こそ積極的に買っていける理由【不動産投資】

ネオニート大家こと、大家のプーさんです。

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最近、下記のような
twitterDMやメールDMが増えました。

 

「DIYもしないで、どうやって安く物件を直してるんですか?」

 

もちろん、DIYをしていないので、
業者さんに任せているのですが、
僕は、多能工の方と業務委託契約をしています。

 

間違えても、リフォーム会社をはしません。
金額が高いからです。

 

そして、自分が建築会社・リフォーム会社の
役員をやっていた経験もあり、そう思うのですが、

リフォーム会社に依頼しても、
「結局工事作業をするのは、下請けの職人さん」
なんです。

 

なので、僕は、その「職人さん」と
直接契約をする事で、お互いにマージンを抜かした
工事金額でリフォームができています。

 

更に、
施主支給(部材を大家が買って、渡すパターン)と、
業者さんの手間受けを組み合わせて、
リフォームを依頼していますので、

 

実質、DIYの作業者が、
「僕ではなく、名腕の職人さんになった」という形の
費用計上で収まっています。

 

なので、僕の代わりに、
日給〇〇円 でDIYをやって頂いている感じです。
(プロですから、DIYじゃないですねww)

 

最近よく言われるのが、
「プーさんはやってる事が業者っぽすぎる」という事。

 

勿論、元々業者だったから、
商売の構造や利益構造がわかっています。

 

ただ、
このやり方自体は、覚えてしまえば誰でもできます。
僕は、パートのおばちゃんに
職人さんの手配を管理会社社長時代は、
全て任せていました。

要は、誰でもできる仕組みにしていました。

 

当時の、僕が作ったマニュアルも混ぜながら、
下記noteに人工単価や、安くて腕の良い職人さんを仲間にする方法を書きました。

DIYをする時間はないが、
不動産投資をしたい!という方は、
見ておいて損はないと思います。

(はっきり言って、この方法は
伏せておこうか、最後まで迷いました、、)

 

僕は、地方の利回り25%以上を長期保有する方針で、
物件を買っています。

利回り25%以上は
たまたま1件なら首都圏でもあるかもしれませんが、
地方かつボロじゃないと実現できないと思っています。

 

僕が長期保有すると決めている物件の全てが、
自宅から高速道路で往復8,000円位、
そして僕の車だとガソリンも往復で3,000円位、
その上、片道2時間以上です。

とてもじゃないですが、
泊まり込みじゃないとDIYは僕の物件の場合、採算合いません。

 

だからこそ、このように職人さんに直接発注したり、
ジモティーも遠隔でできるような仕組みにしたり、
色々思考錯誤をしています。

 

 

僕は毎日ヒマですが、
そのヒマは、「わざと創っている時間」であり、
家族と一緒にいたいんです。

家族と一緒にいる時間が欲しくなかったら、
今でも社員を抱えてビジネスを展開していたと思います。

更に、僕がDIYの才能に恵まれ、しかも自分も好きなら
良いのですが、泊まりこんでまでやるのは僕には向かないです。

 

所有物件が、全て車で30分以内なら、
DIYをやっていたと思うのですが、、

 

 

そして、
このブログの表題に戻りますが、

「僕がボロ物件こそ積極的に買っていける理由」は、この表題の言葉があるからです。

 

余程のボロでも、この職人さんがいるエリアなら、
一緒に現地確認ができますし、
瞬時に、「いくらなら直せる」が出せます。

どんなにボロでも、
その職人さんが、「〇〇円で、〇〇日で直せる」と
言葉を発すれば、
それで利回りを逆算して、買付を入れられます。

 

僕の不動産投資は、
そういう素晴らしい職人さんがいてこそ
成り立っています。

 

というわけで、
「僕がボロ物件こそ積極的に買っていける理由」は、

信頼できる、「安くて腕の良い多能工の一人親方」と
チームだからこそできる技!という事でした!

安く物件を買う以上に、
これは重要な事だと思います!

 

良い職人さんとのご縁は、不動産投資のスピードと投資可能物件を
高めます!

 

また、職人さんだけでなく、良い人との縁は、
自分を次のステップに引き上げてくれますね!

 

2 件のコメント

  • はじめまして!私、不動産投資始めたばかりで、分からないことだらけなので、大家のプーさんのブログを読んで勉強させていただきます。
    noteで、必ず知っておきたい多能工職人の探し方と大家プーさんの依頼単価、購入しました!
    ブログ楽しみにしています!あとTwitterも見ます。

    • TAKUさん、はじめまして!
      また、コメントをくださいましてありがとうございます!!

      ブログやnoteをお読み頂けて、とても嬉しいです!
      お役に立てるような情報を発信したいと思っておりますので、
      ぜひチェック頂けましたら幸いです!
      今後ともよろしくお願い致します!

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