ネオニート大家こと、大家のプーさんです。
今日は、僕がどんな物件を長期保有しているか、
書いていきたいと思います。
結論としては、
どう考えても安い物件は
お金の限り買うことにしています。
転売したとしても売れると思うからです。
どう考えても安い物件とは何か？
それは、ネットで調べた時の相場より、
利回りが10%以上高い時です。
では、どんな物件を長期保有対象に
しているのか。
今、長期保有と完全に決めている物件は、
アパート３棟＋戸建数棟のみです。
区分マンションは、
自分一人の力でコントロールができないので、
長期保有をしないようにしています。
（都内等の好立地ならば別ですが、
今は僕は持っていません。）
他は、どこかのタイミングで売ろうと
考えています。
話を戻します。
長期保有物件の共通点は、5つです。
①家賃が地域最安値に近い
（その面積に対して）
②利回り30%を超えている
③築年数が30年以上
④戸当たり20㎡以下ではない
⑤生活保護者が何名か入居している
高齢者が入居している
これらが共通点です。
理由を書いていきます。
①家賃が地域最安値に近い
域最安値に近ければ、相場が崩れて、
金額が落ちても耐えうるからです。
安い物件は、景気関係なく、一定の
賃貸需要があります。
そして、僕がこれを一番意識している
理由は、ジモティーで募集が出来ると
いうことです。
ジモティーで募集をしてから
2ヶ月が経ちましたが、
既に3件の契約をしています。
とにかく募集開始する前に、
ジモティーについて調べまくりました。
ふかぽんさん という凄い不動産投資家が
いるのですが、その方のnoteも
買ってみたりして、勉強しました。
ジモティーを使った賃貸募集の
最強の運用は、「〇〇と組み合わせて使う」
ことです。
一気に無駄な手間がかからなくなります。
全て在宅で対応が可能ですし、安全な方法です。
これについては、下記noteに纏めましたので、
是非読んでみて下さい！
↓↓noteはこちら↓↓
②利回り30%を超えている
これは、４年で１ターンと考えて、
投資戦略を立てられるからです。
賃貸契約の更新は２年に１回ですが、
その２回分で、場合によっては出口戦略
（※出口戦略とは、売却のこと）を
考えられるからです。
長期保有とは言っても、形あるものは、
何が起きるかわかりません。
売るという事も、常に視野に入れています。
ただ、利回り30%ならば、
かなりの空室が出ない限り、4年間で回収
ができます。
半分空室になっても、利回り15%で、7年間で
回収できます。
これが一番大きな基準です。
しかし、利回り30%以上なんて、
どうやって買うんだ？
そんな再現性がない事を言われても、、
と思うかもしれません。
元々、不動産仕入営業として働いていた
僕が、全て隠さずに下記に解説しました。
もし、これをやっても2年間買えなかったら、
倍額を返金しますので、連絡下さいｗ
↓↓noteはこちら↓↓
不動産仕入営業マンが教える、物件を安く買う方法
③築年が30年以上
これは、どうしても高利回りとなると、
古い物件になってしまう為に、
共通点となっているだけです。
はっきり言って、新しい物件よりも、
リスクでしかありません。
では、そのリスクはどうやって解消しているのか？
後述する⑤の解説でも、絡めて書いていますので、
お楽しみに！
④戸当たり20㎡以下ではない
人は、同じ家賃ならば少しでも広い部屋に住みたいと
思うものです。
リフォームで、内装は綺麗にできますが、
広さは変えられません。
無暗に広すぎると、リフォーム費ばかりが
かかってしまい、それはそれで問題ですが、
基本的には、「大は小を兼ねる」が正解です。
⑤生活保護者が何名か入居している
高齢者が入居している
これは、大きな特徴です。
そして、僕の所有物件に入居して頂いている
生活保護者の方は、もれなく高齢者です。
高齢者を入居させるということは、
嫌がる大家さんが多いです。
リスクもあります。
しかし、僕はそれでもやっています。
これに対する対策は、下記のnoteを
ぜひ読んでみて下さい。
↓↓noteはこちら↓↓
以上、ここまでいかがでしたか？
利回り30%、結構ハードルが高いな、、と
思った方は多いと思いますが、
必ず実現できます。
かの有名な加藤ひろゆきさんの本を僕も読んだ時、
相当イかれたおっさんだな、、
表紙にある利回り２２２％だなんて、
「そんな物件あるわけないだろ」と思いました。
加藤さんは、余程運がいいか、変なおじさんなんだと。
３日位そう思っていました。
ですが、加藤さんのやり方＋自分のやり方を
続けた結果、沢山購入できています。
とにかく、やってみることです！！
とりあえず１物件買って、物件探しの手さえ
止めなければ、必ず道は拓けます。
完全なる不老所得はありません。
仕組みを作るのには、労力が必要です。
最後に、
僕は、一生物件を買い続けていきます。
理由は、「買う人に物件は集まってくる」からです。
そして、「お金で年収は買えます」。
愛する妻と娘のために、とにかく年収と、
有事の時に売却できる資産を増やしていきます。
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