【日記】20200428 保有物件の一部売却の計画について【ボロ不動産投資】

 

ネオニート大家こと、大家のプーさんです!

 

毎日、何かのトピックを考えるのって大変ですねwww

 

最近は、業者さんからのメールが増えた気がします。
コロナの営業で、外出できないからですかね。

で、中には、僕が買わないであろう物件なのに、
「最近こんな物件がありますよ!」的な感じで
一覧をくれる業者さんもいたりします。
送らなくて良いと言っているのに、、

 

最近の物件傾向を見ていて思うのは、
1年前⇒半年前⇒現在(2020.4.27時点)で
順に物件金額が下がってきているな、、ということ。

 

結構下がってきているのは、
銀行融資との相関関係なのでしょうね。

 

 

話は飛びますが、
僕は、融資を引くなら、10~15年以内が
ベストだと考えています。(公庫のスタイル)

 

その融資期間を越す場合は、減価償却と、
償却完了後に売却してキャッシュを作る意味合いで、
新築木造かRCを建てたいと考えています。

 

まあそんなにうまくいくとは思っていませんし、
実際、良い中古物件が出て、キャッシュで対応
できなかったら、融資期間長めに取るかもしれませんがwww

 

とにかく、不動産投資(株式もそうですが)は、
「焦って飛びつかない」が重要ですね。
お金は有限ですからね。

 

底と天井を過去のデータから予想した上で、

「ここのラインまで来たら、資金を何割入れる」
みたいな戦い方が、個人的には良い方法だと
考えています。

勿論、
良い物件は、一瞬でも早く飛びつくべきですが。

 

自分の与信枠(融資を引けるMAX金額枠のこと)も
含めて、持っているお金は有限ですからね。

ずっと買い続けるのは無理ですから、
ここぞという時の物件だけ、取得したいものです。

 

 

で、ここで表題に戻ります。
「保有物件の一部売却の計画について」、
ここ最近考えていました。

で、僕の中ではこのニュースが
今年一番の注目点です。

給付金、GW明けにも支給開始 中小向け、最大200万円―新型コロナ

 

これ、昨年度よりも、「売上が」半分以下ならば、
法人は200万円受けられるみたいなんですよね。

しかも、これとは別に、
来年に請求される固定資産税も免除になるっぽいですし。

 

不動産のみならず、ビジネスをやっていると、
税金って相当エグいことに気がつきますよね。

 

なんで、税金だけで年間〇千万超えるんだとか。

こんなに頑張ったのに、
3割(それでも法人だから安い)も
持っていかれるのか。

 

本当に嫌ですよね。
とは言っても、頑張るしかないわけですけど、
200万円の「利益」を稼ぐのって、
本当に大変なんですよね。
税前も大変ですが、税引き後の200万円なんて、
本当に血と汗の結晶です。

(今回の給付金、税引の対象外となれば尚最高ですねwww)

 

で、前置きが長くなったのですが、
このニュースの給付金を受ける為に、
売上をコントロールしようと思っています。

 

匿名ブログだからこそ、書けますが、
ある程度数字って、今期or来期に寄せることが
できますからね。

僕の場合は、
「安ければお金の限り物件を買う!」という
方針なので、
本来的には自分が求める利回りでないものも、
短期保有としていくつか持っています。

相場より間違いなく安く買えば、
売れると思っていますので。

 

本来であれば、今期売るつもりだった
その「商品」を、全て来期に繰り越す事を
考えています。

不動産は、金額がある程度大きいので、
転売すれば、儲かっていなくても、
「売上」はどの業種よりも凄い額になるんですよね。

 

逆も然りで、転売しなければ、
大きな売上は減らせるわけですwww

 

ですので、今期(僕は法人で買っているので)は、
一切転売をせずに、家賃収入=売上にして、
昨年の売上の半分以下に落とします。
(「営業利益」は去年よりそこまで落ちません)

 

で、来期になり、かつ補助金を受け取った瞬間に、
全て長期保有したくない物件は、
売却にかけようかと思います。

 

 

来期に売ろうと思っているのは、
下記の5物件です。

 

売却すると、
家賃年収が●00万円以上減りますww

 

・茨城県1棟アパート(取得は2019年末)

理由:リフォームしないと、管理会社が
客付してくれないから。
(購入後、客付は全てジモティー)

・千葉県戸建(取得は2020年4月)

理由:利回り20%に満たない為。
また、転売用として購入するから。
(現在空室。土地売り予定)

・神奈川県区分マンション(取得は2019年初旬)

理由:相場より安く紹介された為、
転売用に購入。現在は賃貸中。

・茨城県1棟マンション(取得は2020年5月予定)

理由:3階建以上の物件が好きではない為。
相場を逸脱していた為、転売予定で購入。

・千葉県土地(取得は2017年www)

理由:アパート建築用土地として、
転売用に購入したが、ずっと持ったまま、、

 

という事で、今年は税理士さんに癒着して、
一切売却をせずに補助金を申請しまくり、

来期は売却したい在庫を一斉売却しようと
思っています。

こんな時に、より一層感じるのは、

収益物件は、
ただ持っていても、収益が入るのが良いですね。

 

今期に売らないと、、というよりも、
「今期売らなくても、賃料収入あるからな」と
考えられるところが良いです。

 

前は積極的に土地とかに手を出そうと
していましたが、

これからは、家族である程度幸せに
暮らせればよいので、
ボクサーのフロイド・メイウェザー選手のような
ガードの堅い展開で進めて行こうと思いますwww

 

僕は、事業がしたい・会社を大きくしたい!
ではなく、限りなく効率良く稼いで、
お金と時間に余裕のある人生を過ごしたいので、
一歩一歩、手堅く行こうと思います。

2 件のコメント

  • 素晴らしいブログでした。
    ありがとうございます。

    私も人を使うビジネスに疲れたので
    不動産投資を始めようと考えております。

    おっしゃる通り、物は雨の日も風の日も
    24時間稼いでくれますよね。

    人を扱うのは本当に難しい 笑

    • 木本さん

      コメントありがとうございます!
      お褒め頂き、とても嬉しいです!

      人って本当に難しいですよね、、
      1つでもうまくいかないと、全てがうまくいかないですし、
      1つ、何か心が繋がれば、逆も然りですが、、!

      不動産は24時間稼いでくれます、
      そして、もし万が一があっても保険がありますし、
      保険の受取人は自分ですのでww

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